Los proyectos para la edificación de vivienda continúan disminuyendo, en respuesta a la menor demanda y al alto costo de los insumos; la obra civil se mantiene a la espera de mayor presupuesto destinado a obras de infraestructura
Agustín Vargas
El sector construcción y el mercado de vivienda podrían mantenerse rezagados con respecto a la economía en 2018. En 2017, la menor generación de empleo bien remunerado deprimió la demanda por financiamiento de la banca comercial, lo que impactó negativamente la actividad de las constructoras, las cuales vieron afectada la edificación de vivienda y la producción de inmuebles productivos por mayores costos.
De igual forma, la obra civil se ubicó en terreno negativo durante 2017 y así estará en 2018, de acuerdo con estimaciones de analistas, debido al menor gasto público destinado a obras de infraestructura.
La contracción en el Producto Interno Bruto (PIB) de la construcción al tercer trimestre de 2017, que presentó una caída de 1.4%, en relación al mismo periodo del año anterior y un retroceso de 3.7%, en el trimestre previo, según datos del Inegi, se explica por un retroceso en el componente de la edificación, junto con una disminución de 11.2% en la obra civil.
Adicionalmente, enfrentó el aumento de casi 10% anual en los precios de materiales y resintió los incrementos en las tasas de interés de corto plazo, que se transmiten directamente hacia las tasas de la banca comercial para créditos a la construcción.
Las inversiones esperadas a partir de la reforma energética no serán visibles en el corto plazo; mientras que las obras hidráulicas y transportes crecen a tasas moderadas de acuerdo con lo reportado por las empresas constructoras. Por lo que la obra civil se mantendrá durante el 2018 a la espera de mayor presupuesto para proyectos de infraestructura.
En su Informe “Situación Inmobiliaria México”, correspondiente al primer semestre de 2018, BBVA Bancomer estima que la confianza empresarial de la construcción podría dar señales de una recuperación en el sector como respuesta a la reactivación del PIB de los servicios inmobiliarios. Estos representan 11% del PIB total y crecieron durante 2017 a ritmos ligeramente superiores que la economía.
Para los especialistas de esa institución financiera, la recuperación del sector inmobiliario podría sustentarse en actividades relacionadas con servicios administrativos de oficinas y centros comerciales en regiones industriales y turísticas, en donde sería factible reiniciar la edificación e impulsar el mercado de alquiler.
Sector hipotecario, en su punto más bajo
El mencionado reporte, advierte que el sector hipotecario alcanzó el punto más bajo de su ciclo de negocios en 2017 y podría iniciar su recuperación hacía finales de este año.
Destaca que la desaceleración en el crecimiento del empleo mejor remunerado impactó la demanda por financiamiento hipotecario de la banca comercial que retrocedió 7.3% en términos reales. Esto a pesar de que las condiciones de financiamiento se mantienen en niveles favorables tanto por sus condiciones de tasa, plazo y aforo.
Por otra parte, el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) sorprendió con un crecimiento de 9.6% real, sobrepasando incluso lo planteado en su Programa Operativo Anual de 2017.
El incremento en el límite máximo de financiamiento hasta 1.4 millones de pesos le permitió incurrir con mayor fuerza en los segmentos que tradicionalmente atiende la banca comercial.
De esta manera, prácticamente la mitad de los recursos del Infonavit se dirigen a trabajadores que ganan cuatro salarios mínimos o más, mientras que el monto destinado a aquellos que perciben de dos a cuatro salarios mínimos sigue disminuyendo.
La oferta de vivienda se mantiene a la espera de la reactivación de la demanda para retomar la edificación. Al tercer trimestre de 2017, el número de proyectos incorporados en el Registro Único de Vivienda se contrajo 21.2%. En este sentido, el inventario continúa disminuyendo y dos terceras partes de la vivienda terminada comenzaron su construcción en 2016.
Una menor demanda por vivienda también ha desacelerado el crecimiento de los precios. De acuerdo con información de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), el índice general de precios de la vivienda, al tercer trimestre de 2017, aumentó 5.0% en términos anuales.
Cabe destacar que es la primera vez desde 2014 que el índice de la SHF crece a menor ritmo que la inflación de los precios al consumidor, que aumentaron 6.35%
Los hogares que cuentan con una hipoteca activa reportan una baja proporción de su ingreso corriente monetario al pago de la vivienda propia, en promedio es el 13% hasta 2016 (año con las cifras más recientes). Esto es aún más bajo para los hogares con ingresos medios y altos, donde se estima que saldrá la demanda potencial para reactivar el mercado el próximo año.
Los trabajadores con estos ingresos y el desarrollo del mercado secundario serán el camino al crecimiento con la madurez actual del mercado de vivienda mexicano.
