Ante la iniciativa, miembros de la sociedad civil y grupos empresariales del sector inmobiliario advierten de los potenciales problemas que traerá consigo la propuesta legislativa, incluyendo el desincentivo de la construcción de vivienda y el aumento de invasores de predios
Claudia Anaya
El tema de la vivienda en la Ciudad de México, dada su situación poblacional y escasa accesibilidad, se ha mantenido como uno de los tópicos más ríspidos en la agenda de la actual administración. Con la situación provocada por la diseminación del Covid-19 a nivel mundial, la problemática se ha agudizado, lo que ha obligado a que sea uno de los temas de discusión en el Congreso de la capital.
En este sentido, a principios del pasado mes de julio, las diputadas Valentina Batres Guadarrama y Martha Ávila Ventura presentaron una iniciativa de reformas al Código Civil en los artículos 2398 y 2406 referentes a la Ley de Arrendamiento, bajo el argumento de flexibilizar la posesión de la propiedad a los inquilinos, poniendo candados a los caseros durante la pandemia.
Sin embargo, para mediados del mismo mes, se dio a conocer que el proyecto emanado por las legisladoras de Morena no se llevaría a cabo, por el momento, debido a la falta de condiciones para su realización, según explicaron las propias diputadas.
De acuerdo con Ávila Ventura, la iniciativa requiere de un plazo mayor para poder desarrollar un dictamen en el cual no se vulneren los derechos de las partes en contratos de arrendamiento, lo cual suscitó polémica en torno al tema.
A grandes rasgos, la propuesta plantea que los inquilinos puedan exigir la modificación de los contratos de arrendamiento para cambiar las condiciones del mismo o incluso dejar de pagar ante la crisis que se vive por la epidemia de coronavirus.
De esta forma, en caso de emergencia, desastres naturales, declaratorias de emergencia ambiental o natural y cualquier otra situación considerada como “de fuerza mayor” que paralice las actividades económicas, el arrendatario podría solicitar al arrendador la renegociación transitoria o definitiva de las condiciones del contrato.
Aunado a esto, el planteamiento de las legisladoras contempla que, en casos donde no hubiera un contrato escrito para el arrendamiento de la vivienda, no se podría hacer un desalojo pese a que el inquilino haya incumplido con el pago de la renta hasta que ésta no sea pagada.
Otros elementos implicados en el proyecto de reforma son la posibilidad de que no se le exigiera más de un mes de anticipo al inquilino para el arriendo del inmueble; de no pagar un depósito de garantía mayor al precio del primer mes de renta; de no estar sujeto a desalojos “arbitrarios, ilegales y/o forzosos”; y, en caso de pertenecer a grupos vulnerables, de no ser desalojado sin la presencia de personas que puedan brindar asistencia psicosocial.
Valentina Batres, presidenta de la Comisión de Hacienda, Valentina Batres, explicó que una de las finalidades de la modificación del Código Civil es acabar con los abusos de aquellos que rentan, al normalizar la relación entre las dos partes y establecer mecanismos de mediación que impidan cualquier tipo de exceso.
“La iniciativa plantea la posibilidad de renegociar el pago de alquileres, así como los derechos y obligaciones de las personas frente al arrendamiento, que se pueda dar a través de mecanismos alternativos de solución de controversias”, aseveró la bancada de Morena, a la vez que consideró que un siguiente paso sería analizar la posibilidad de una Ley Inquilinaria para la Ciudad de México.
No obstante, pese a las intenciones manifestadas por los legisladores, la propuesta suscitó la respuesta de diversas instituciones, organizaciones y partidos políticos, quienes han señalado diversos problemas en torno al proyecto.
De acuerdo con la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI) de la Ciudad de México, pese a que efectivamente existe una vulnerabilidad en los arrendatarios ante la pandemia y el panorama complicado para pagar la renta, los propietarios de los inmuebles han dado las facilidades necesarias, por lo que las modificaciones a la ley serían “excesivas e ilegales”.
“Los tres conceptos en los que se basa la propuesta tienen el carácter de garantías irrenunciables, pero tienen un límite en cuanto a su interpretación y aplicación, dado que no pueden ser violatorios de otras garantías constitucionales, como el derecho a la seguridad jurídica de arrendadores”, ahondó el organismo empresarial.
El presidente de la Asociación, Salvador Sacal Cababie, incluso denunció que detrás del documento se encuentran organizaciones invasoras de predios como el Movimiento Urbano Popular y la Red de Desalojos de la Ciudad de México.
“Lo que están buscando es que no las puedan desalojar, y que ellos operen como inquilinos y no como violadores de derecho de despojo, porque invadir una propiedad es despojar al propietario de su patrimonio”, aseveró.
Por su parte, la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI) se pronunció de forma similar en contra de las modificaciones propuestas, ya que esta no frenaría la situación de emergencia por vivienda en la capital.
María José Fernández, directora del organismo inmobiliario, advirtió que las medidas abarcadas en la reforma propuesta pueden traducirse como restricciones de vivienda, vulneración de la eficacia de las sentencias, inequidad contractual y, eventualmente, como promoción de invasiones.
“Las medidas relativas a que si no hay contrato escrito no procederá el juicio de desocupación (…) hacen depender las consecuencias del incumplimiento del arrendatario y no del propio cumplimiento de lo pactado por parte del inquilino, lo que en los hechos constituiría una denegación de la justicia en perjuicio del arrendador», explicó.
Por otro lado, Jorge Luis Castelán, representante de la Confederación Patronal de la República Mexicana (Coparmex) en la Ciudad de México, declaró que la iniciativa podría incentivar a la gente para que deje de pagar créditos hipotecarios y se genere una cartera vencida de clientes, ya que hay trabajadores que pagan sus inmuebles mediante sus rentas.
El presidente de la comisión de desarrollo urbano y vivienda del organismo empresarial precisó que este tipo de iniciativas funcionan como instrumentos en perjuicio de la propiedad privada y terminan socavando el sector inmobiliario.
“Hemos pasado de hacer departamento a la venta a hacer inversión de departamentos a la renta, con este tipo de leyes no se da certeza jurídica”, indicó Castelán Ortiz.
En este sentido, Enrique Soto Alva, catedrático de la Universidad Nacional Autónoma de México (UNAM), enfatizó que la propuesta legislativa no contempla a los sectores medios, con lo que se podría provocar que no se construya vivienda asequible al interior de la capital.
“Lo que va a generar es que va a desmotivar la construcción de vivienda para renta, va a continuar la elevación del valor del suelo en la zona central y aumentar las rentas porque el arrendador al no exigir una renta al arrendatario va tener que elevar el monto para tener algún tipo de garantía que que le permita rentar la vivienda”, detalló el urbanista.
Aseguró que un escenario de esta naturaleza podría afectar a los pequeños arrendadores, mientras que los grandes desarrolladores inmobiliarios optarían por buscar otras maneras de seguir aumentado su capital sin depender del esquema de rentas.
Aunado a esto, Soto Alva puntualizó que la propuesta sólo resolvería el problema económico a corto plazo y de forma superficial, obviando las circunstancias actuales como la debilidad institucional y la corrupción.
Explicó que las autoridades desvían la mirada pública sobre temas coyunturales, sin contemplar motivaciones científicas o indicadores, y que uno de los efectos del dictamen técnico de la ley es que podría caracterizar a los arrendadores como “millonarios” sin considerar a los particulares de ingresos medios.
En el caso de los propios arrendadores, estos se mostraron disconformes por la reforma planteada y señalaron que lo que busca la modificación a la ley es dejar atrás la responsabilidad de proporcionar vivienda a los capitalinos.
Vecinos de la delegación Tlatelolco aseveraron que se vulnera el derecho de los dueños de los inmuebles ya que dotar de vivienda es responsabilidad del Estado a través del Instituto de Vivienda (INVI).
Pese a la serie de críticas que recibió la iniciativa, la legisladora Ávila Ventura aseveró que esta no se irá a la “congeladora”, sino que se revisará más a fondo puesto que se trata de un tema polémico que se debe revisar.
En respuesta a los comentarios vertidos en torno a la propuesta indicó que hubo una politización y una campaña en la que se difundió información errónea peo que se han escuchado las voces tanto a favor como en contra de la iniciativa.
