El Crédito Hipotecario en el Corto y Mediano Plazo en México
Mario Sandoval (*)
En el cierre de este año, diferentes entidades financieras ofrecen productos hipotecarios y señalan que es el mejor momento de aprovechar sus excelentes tasas de interés y condiciones de contratación.
Sin embargo habría que verlo desde diferentes perspectivas. Sí es para las áreas de producto de los BANCOS, dirían que es magnífica la oportunidad, pues van por su metas internas, de igual manera si eres Bróker hipotecario o corredor de bienes raíces, pues están sobre la chuleta. Su oferta de valor es la disponibilidad de bienes y las características de los productos que ofrecen, si en uno es la tasa de interés, el otro dirá que los seguros y comisiones son mínimas, o el avaluó es gratis, o los honorarios del notario, en fin la oferta ahí está.
Por otra parte es claro que la demanda, se limita a decisiones urgentes de cambio de residencia por cuestión laboral, aprovechar una oportunidad de liquidez para adquirir un bien inmueble. Sin embargo el tema es que el deseo de comprar vía un crédito hipotecario para vivienda media residencial o plus, hay que analizar muy bien las condiciones de estabilidad laboral y en especial en ingresos mayores a 50 mil pesos que son los perfiles en ingreso que prospectan para sus productos hipotecarios.
Para ubicar la situación actual, los propios Bancos al mes de junio en lo que va del presente año, han cerrado 500 sucursales bancarias, principalmente por el Covid, sus costos acumulados y la baja rentabilidad de las mismas. De igual manera la nómina de personal de los 51 Bancos que operan en México ha bajado en 10 mil personas de enero a junio de 2020. Esta reducción, no es por tecnología, es por el Covid y sus efectos colaterales de rentabilidad a la baja. Fuente CNBV.
Así que sí bien las áreas de producto y sus aliados comerciales buscan cubrir sus metas. Pero la realidad es que las reservas por creciente morosidad en general y en especial en crédito hipotecario. Así como prioridad en la implementación de programas de apoyo a deudores por cada institución, tendrán más atención por las Direcciones Generales de los propios Bancos. Los accionistas más que crecer el portafolio, lo que quieren es cuidarlo y proteger la rentabilidad del negocio.
Los programas de apoyo a deudores, se darán por cada entidad financiera, no será un programa de rescate gubernamental, se les están dando facilidades de implementación por parte de las autoridades financieras, por lo que será su apoyo en el registro contable a las entidades financieras, por los que en este periodo, deben estar revisando sus esquemas y la oferta para que los deudores tengan alternativas.
Esa es la prioridad ahora, no la promoción de nuevos créditos, no se cierra la oferta, pero ahora hay otras prioridades para el CFO (responsable de finanzas) de cada entidad financiera y para sus accionistas. Las áreas de riesgo de cada entidad financiera, debe estar analizando las canastas de originación de los últimos cinco años a efecto de ver su comportamiento e identificar si son empleados del sector público o privado, pues estos últimos son más vulnerables que los primeros, así mismo considerar que el plan de apoyo debe ser oportuno, debiendo coordinar esquemas con notarios y registros públicos de la propiedad y dar seguimiento al pago oportuno por los reportes a buro de crédito.
No hay que ser experto en bienes inmuebles, para ver recorriendo las ciudades que desde hace mínimo 4 años, hay sobre oferta de inmuebles para vivienda y comerciales, en este año con el Covid, se generó un efecto adicional grave. Esa sobreoferta en especial en inmuebles comerciales, refleja múltiples espacios en renta o venta. En especial las zonas metropolitanas más pobladas como lo son la Ciudad de México, Guadalajara, Monterrey, Puebla y con misma circunstancia en Cancún, Querétaro, León, Tijuana, Mexicali, Torreón, Toluca, Veracruz, por citar a las que mayor impacto han tenido y en consecuencia el sector medio y residencial, se ha visto igual detenido por sobre oferta y demanda a la baja.
El mercado se va a recuperar eso es parte de las propias condiciones de nuestros mercados regionales y locales. Pero será un proceso de ajuste de mediano y largo plazo. La sobreoferta ya se veía e independiente de Fibras Inmobiliarias muy activas, era frecuente ver diversos espacios sin rentar, pero el efecto Covid, ha generado que lo vean todos con mayor atención, pues incluso vemos ahora negocios que ubicamos en el pasado muy acreditados en nuestras ciudades y que han cerrado. Eso tiene efecto directo en el ingreso de las personas por su cadena económica relacionada.
Hay un producto que se verá muy activo en los siguientes meses, la Hipoteca de Liquidez, algunas entidades financieras, las promueven como una solución a situaciones de urgente liquidez o para proyectos de nuevos negocios. Sin embargo a pesar de ser practico en su implementación, las condiciones de flujos de efectivo reducidos o irregulares genera que se deba tener atención en no sobre ofertar ese producto.
El portafolio de crédito hipotecario de la banca es del orden de los 940 mil millones de pesos. BBVA tiene el 40% de ese portafolio (es el líder y por mucho sobre los demás), en sus análisis económico reciente, estiman que la carteta vencida del sector puede subir al 6% por la situación actual, tomo como referencia al líder, el cual no trabaja con bróker, lo hace directo a través de su Red de Sucursales y en línea su última modalidad de promoción. Así que este efecto será para este y el próximo año. Cuidar las posiciones de negocios en riesgo financiero es fundamental para un Banquero profesional.
Hoy es importante que quienes desean adquirir un crédito hipotecario, lo razonen en razón de certidumbre de sus ingresos, que valore oportunidades de mercado por su liquidez y que tengan prudencia en su toma de decisiones.
Las personas que hoy tienen un crédito hipotecario y están al corriente en sus pagos, deben cuidar de analizar sus estados de cuenta, pues hay errores en los procesos de espera que las áreas de sistema de algunos bancos aún están adecuando. Lamentablemente los Bancos requieren la presencia en sucursal de los clientes para estos temas, así que hay que estar generando citas y tener paciencia, son tramites que son en promedio de dos horas. Los que están en espera de programas de reestructura, cada Banco o entidad financiera, hará contacto directo con sus clientes para plantear sus esquemas, hoy todavía son un misterio.
En breve el tema remates hipotecarios, será un mercado muy activo en México, que ya planteáremos en otra columna.
(*) Mario Sandoval Chávez
CEO FISAN SOFOM ENR
Ex Presidente Nacional AMFE
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