Monterrey, N. L. – El mercado inmobiliario de oficinas en la zona metropolitana de Monterrey (ZMM) continúa en auge y a pesar de que la actual coyuntura ha afectado la construcción de nuevos edificios, el inventario está compuesto por 1.3 millones de m², que se tiene previsto aumentar en los próximos años un 51% con la incorporación de 66 nuevos inmuebles.
Lo anterior se desprende del estudio realizado por Patricia Merla, analista de mercados de Newmark Monterrey y en el que destaca que, de estos 66 edificios en el pipeline, 29 se encuentran en etapa de preventa; cinco ingresarán en renta, y el resto se espera que tengan un porcentaje de su inventario disponible a la venta y renta.
“Del total de edificios en construcción se ha visto un mayor interés por desarrollar oficinas dentro de un complejo de sus mixtos, por las amenidades añadidas (como cafeterías, restaurantes, tiendas de conveniencia, entre otros) y el estatus que representa ubicarse en un inmueble de este tipo. En consecuencia, los próximos 11 edificios a ingresar al mercado con uso único de oficinas, representan un 17% del total que se incorporará al mercado en los próximos años”, indicó Armando de la Fuente, director de la región Noreste de Newmark.
Agregó que en el tercer trimestre del año se registró una reactivación positiva, que se vio reflejada en la absorción trimestral lo que da una absorción bruta en lo que va del año de 26 mil 671.29 m², lo cual representa una diferencia del 58%, en comparación con lo sumado a la fecha del año anterior (1T-3T2019).
El inventario de oficinas clase A+ y A de la ZMM es de 1 millón 330 mil 855 m², registrando un aumento del 16% contra el año anterior (3T2019) y un 2% con respecto al trimestre pasado, dada la incorporación de 19 mil 869.80 m² al mercado de oficinas. Valle Oriente sigue siendo el corredor con más m² de la ZMM, por la entrega de un edificio con 8 mil 689 m²; seguido por Ricardo Margáin – Gómez Morín y Santa María, los cuales, en conjunto, representan un 68% del inventario. No obstante, durante este año se ha visto afectada la disponibilidad de los edificios de la ZMM, la cual aumentó un 0.43% en comparación con el trimestre anterior y un 22% contra el año anterior (3T2019).
En cuanto a la absorción bruta en renta durante el tercer trimestre del año en la Zona Metropolitana de Monterrey fue de 15 mil 165.65 m², lo cual representó un aumento del 72% en comparación con el trimestre anterior (2T2020) y un aumento del 13% en relación con el 3T2019. El corredor Ricardo Margáin–Gómez Morín registró la mayor cantidad de absorción bruta, con un cierre de 4 mil 960 m², representando un 33% de los cierres presentados. Algunos de los giros que se observaron durante el trimestre corresponden al área de servicios como lo son tabacalera, farmacéutica, manufacturera y dental.
Armando de la Fuente indicó que en el tercer trimestre los prospectos que habían detenido su toma de decisión se reactivaron y surgieron nuevos requerimientos; sin embargo, las necesidades presentadas por los mismos cambiaron y se observó un incremento en la demanda de espacios de menor área neta rentable (ANR). Un patrón en donde los nuevos complejos han optado por tener niveles de una modulación menor a los 100-200 m², acondicionados y de preferencia amueblados o disponer el 100% de su torre a espacios de estas dimensiones lo que brinda un ahorro económico a corto plazo y permite una reducción de tiempo y fuerza de trabajo.
“Los clientes tienen la necesidad de espacios; sin embargo, tienen un sentimiento de no urgencia para adquirirlos. Los principales operadores de coworking han tomado estas necesidades como áreas de oportunidad, los clientes actualmente no saben con exactitud cuántos m² ocupar, ni el tiempo que llegarán a necesitar el espacio, por lo cual no se quieren comprometer con contratos a largo plazo y estos espacios brindan la facilidad de membresías de mes a mes, además de flexibilidad dentro de los mismos”, apuntó el director de la región Noreste de Newmark.
Otra opción que ha tomado una mayor relevancia dentro del mercado es la del Allowance, que es un monto de préstamo, más intereses, otorgado por el arrendador al arrendatario para que éste pueda hacer sus adecuaciones. Este crédito se pagará de manera amortizada durante el plazo del contrato de 1-2 años.
En los próximos 12 meses se proyecta la incorporación de 25 nuevos edificios sumando 234 mil 352.21 m² al inventario actual, por lo que la disponibilidad seguirá en aumento, y como efecto el precio de renta tendrá una tendencia a la baja.
En relación a los precios registrados en el 3T2020, el promedio de la ZMM cerró en MXN $376.14 de renta, disminuyendo MXN $12.01, con respecto al trimestre anterior (2Q2020). En comparación con el año anterior (3Q2019) disminuyó MXN $6.25/m². Los corredores con los mayores precios ponderados son Ricardo Margáin–Gómez Morín (MXN $ 529.54), Valle (MXN$ 384.19) y Valle Oriente (MXN $ 377.23), los precios de estos corredores aumentaron por la incorporación de nuevos edificios con un precio de salida elevado y el tipo de cambio que muchos de los edificios nuevos manejan (USD), dado la volatilidad del mercado. El corredor Valle ingresó a los corredores con los mayores precios ponderados, por la incorporación de uno de sus edificios con un precio de salida alto.
