La Hipoteca Inversa en México
Mario Sandoval (*)
De acuerdo con el último censo del INEGI, el 65% de la población de México es mayor a los 15 años, por lo que aun con la situación especial del COVID en nuestro país, el desarrollo de la medicina y las condiciones socioeconómicas en desarrollo, permitirían una esperanza de vida superior a los 85 años. Millones de personas no tuvieron un trabajo formal (más del 55% de la población económicamente activa) y por ende no tendrán acceso a una pensión o bien los millones de trabajadores que sí tuvieron un empleo formal pero con ingresos bajos para lograr una adecuada pensión. Las personas después de los 60 años en México, en su mayoría carecen de una adecuada planeación para el retiro. Por lo que la innovación, legal y financiera son elementos calve para incorporar nuevos productos hipotecarios y que desarrollen el mercado secundario inmobiliario.
La Hipoteca Inversa es un producto financiero diseñado para adultos mayores propietarios de una vivienda. Al contratar la hipoteca inversa se recibe un préstamo dejando como garantía el inmueble. El capital prestado puede ser dispuesto mediante una sola disposición, mediante pagos periódicos o durante la vida del crédito similar a rentas vitalicias. El propietario puede continuar habitando en la vivienda hasta su fallecimiento, momento en que los herederos pueden pagar y recuperar el inmueble o bien no hacerlo, por lo que el acreedor financiero puede adjudicar o vender el inmueble, con ello se liquida la deuda e incluso en caso de plusvalía del inmueble con relación a la deuda pagar un remanente a los herederos.
Hasta el momento solo el Código Civil de la Ciudad de México y el Estado de México, lo contemplan en sus Códigos Civiles, el resto de los estados o no lo entiende o no quiere, llama la atención el caso en entidades como Jalisco y Nuevo León, que son activos en sus temas locales, en especial en temas electorales, pero en este asunto no han avanzado. Los Estados con un mercado hipotecario interesante, como Querétaro, Cancún, Cuernavaca, León, Torreón, Tijuana, Mexicali, deberían estar analizando este asunto en breve. En el caso del Código Civil de la Ciudad de México viene de una reforma de marzo de 2017, el artículo 2939 bis al 2939 undeceis, detallan con claridad las características dela hipoteca inversa.
Es inversa la hipoteca que se constituye sobre un inmueble, que es la vivienda habitual y propia de la persona adulta mayor, que garantiza la deuda que la entidad financiera para cubrir necesidades económicas de vida. También se puede constituir sobre diverso inmueble a condición de que sea propiedad de la persona adulta mayor. La cantidad pactada entre la entidad financiera y el adulto mayor, debe ser suficiente para que este cumpla sus necesidades básicas, el monto no podrá ser menor al 70% del valor comercial del inmueble establecido en el avaluó. La persona mayor y su conyugue o concubina o concubino, mayores a 60 años serán los únicos beneficiarios de los pagos periódicos. La entidad financiera podrá exigir el pago a la muerte del adulto mayor y su beneficiario también adulto mayor.
A la fecha ninguna Entidad Financiera en México ofrece la Hipoteca Inversa. Algunas de las limitaciones son que las mismas entidades financieras y de seguros, no están organizadas para manejar el volumen de demanda del producto. Los procesos de adjudicación son muy costosos en México, por lo que habría que reorganizar las áreas de negocio y sus estructuras de recuperación.
La Hipoteca inversa puede ser un factor positivo con relación a los flujos de pensión de adultos mayores a 60 años. Para los pensionados con la ley del IMSS del 73, podrían elevar su tasa del 75% al 120%, para los que tienen su registro con la ley del 97 del IMSS, podrían elevar su tasa del 37% al 82%. Por lo que es una opción interesante para personas que hoy están entre los 30 y 40 años y que para el 2050, serán una base importante de adultos mayores en México. Por lo que las hipotecas de ahora pueden ser las hipotecas inversas del mañana para este grupo de millenial. Y para los que son generación X que aún les falta un poco para llegar a los 60 años (house rich, cash poor), pero no tanto, el desarrollo de este producto es clave y hay que impulsarlo, pues detona el flujo líquido de activos ilíquidos y permite mejorar ingresos básicos, ampliar el ciclo virtuoso de negocios colaterales, en el mercado de consumo, de bancos de reserva inmobiliaria, de fideicomisos, de seguros y claro de talento en generar productos atractivos financieros.
La Hipoteca Inversa ya opera y funciona muy bien en Estados Unidos, Inglaterra, Canadá y España. En Sudamérica y en México aun en pañales, en parte porque los bancos dominantes son extranjeros y este producto opera desde hace más de 30 años en sus países y matrices, así que acá el tema puede ser impulsado con inteligencia con SHF, Infonavit, SOFOMES y Bancos Regionales. Con ello el mercado de hipoteca inversa se segmentaria en mercado residencial, medio y económico. La SHF y el Infonavit, puede reciclar portafolios de la vivienda económica y las Sofomes y bancos enfocarse a vivienda media y residencial. Este mercado va a crecer de manera extraordinaria, involucrando el bursátil, el de construcción y obvio el negocio financiero.
La Hipoteca Inversa da oportunidad a personas mayores a 60 años que cuentan con un bien propio a recibir una renta vitalicia, teniendo como garantía su vivienda. O es que el inmueble se transforma en recursos disponibles en la vejez.
La Esperanza de vida mayor y una base demográfica de mayor número de mujeres que hombres, genera también mejores condiciones de vida para las mismas con un esquema como la hipoteca inversa.
Los Sistemas de Pensiones son limitados y las propias afores y siefores, podrían tener un mercado de inversión dirigido en las hipotecas inversas.
La crisis actual de Covid, nos da oportunidad para que en el 2021, se desarrollen en forma esquemas diversos de Hipoteca Inversa en México, tomando las mejores experiencias y practica que han desarrollado en Canadá, Estados Unidos, Inglaterra y España, cuyos bancos operan en México de forma relevante.
El Código Civil en la Ciudad de México está muy completo en su contenido al respecto y detalla la manera para operar la hipoteca Inversa, la mayoría de las entidades financieras señala a los tribunales de la Ciudad de México en sus contratos de crédito, por lo que se puede iniciar aquí y en la zona metropolitana del Estado de México que representan más del 50% del negocio financiero en el país. Lo que obligaría al resto de los estados a ponerse las pilas y hacer su trabajo en sus congresos estatales y aprobar sus reformas en sus códigos respectivos para que la hipoteca inversa se mueva también en esas entidades. La Hipoteca Inversa, también comprometerá a que los particulares que han contratado hipotecas para adquisición en sus diferentes estratos económicos las regularicen si tienen atrasos, o pensando en el futuro, a regularizar la titularidad de los bienes inmuebles, a regularizar pagos de prediales y agua. Es un circulo virtuoso sí se aplican las buenas practicas legales, financieras y operacionales.
Tenemos un atraso de más de 20 años con relación al primer mundo en materia de hipoteca inversa, ya se hicieron los cambios legales en el código civil para el mercado bancario más importante del país. La vivienda particular por su gran volumen y valor en la Ciudad de México y el potencial de la hipoteca inversa en la ciudad, serán una excelente prueba piloto y de ahí desdoblar el producto. Hay que dominar el esquema y organizacionalmente las entidades financieras desarrollar sus modelos de negocio con lo mejor de su talento financiero.
(*) CEO FISAN SOFOM ENR
Ex Presidente Nacional AMFE
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