Ciudad de México.- En su Informe Situación Inmobiliaria México, correspondiente al primer semestre de 2017, BBVA Bancomer estima que el sector construcción y el mercado de vivienda tendrán un desempeño menor que la economía en su conjunto en este año.
Durante 2016, el proceso de desaceleración comenzó a ser visible con menor demanda por crédito hipotecario y una contracción paulatina, tanto en el subsector de la edificación, por menor construcción de vivienda, así como en la obra civil, cuyo desempeño se mantiene en terreno negativo por las reducciones en el gasto público.
El crecimiento de 1.8% del Producto Intreno Bruto (PIB) de la Construcción en 2016, aunque moderado, se explica por menor actividad en el subsector de la edificación, que representa poco más de dos terceras partes y en donde la producción residencial y productiva acentuaron su desaceleración en el segundo semestre. La demanda de insumos, también comenzó a disminuir por sus elevados precios. Sin embargo, el valor de la producción de las constructoras todavía se ubicó en terreno positivo durante 2016 y se espera que siga así en 2017, con un crecimiento de 1.4%.
La obra civil estuvo en terreno negativo durante todo el año y así lo estará en 2017. Este subsector se ha mantenido rezagada desde 2012. La mayor parte de la contracción se debe a una paulatina reducción en el presupuesto destinado a la infraestructura, en donde las áreas energéticas y de comunicaciones, que son las de mayor participación, han sido las más afectadas.
La inversión en infraestructura energética disminuyó más de 5% en 2016, en donde la construcción de oleuductos y gasoductos se convirtió en la principal actividad, impulsado por mayor demanda de gas natural. Tanto Pemex como la Comisión Federal de Electricidad (CFE) disminuyeron sus montos destinados a capital físico y obras en proceso.
En 2017, el Presupuesto de Egresos de la Federación contempla una mayor participación de las Asociaciones Público Privadas en tres veces más a lo ejercido en 2016. Los estados que obtendrán mayores recursos son: Estado de México, Tabasco, Guanajuato, Jalisco y Veracruz, que recibirán en conjunto alrededor de 46 mil mdp. Esto podría llevar a la recuperación de la infraestructura y, por ende, de la obra civil.
El sector hipotecario acentuó su proceso de desaceleración en el segundo semestre de 2016. Esto se debió a un menor crecimiento del empleo mejor remunerado, que se combinó con un freno en la caída de las tasas de interés hipotecarias y un repunte de 45 pb al cierre del año, en línea con ligeros incrementos en las tasas de interés de largo plazo en el último trimestre.
El monto otorgado por los institutos de vivienda se contrajo 8% real por menor demanda de interés social. El Fovissste registró una disminución de 4%; mientras que el Infonavit lo hizo en 9.3%, ambos en términos reales. En particular, los incrementos en los límites máximos de crédito por parte del Instituto continuaron reorientando el financiamiento hacia los segmentos de más de cuatro salarios, por lo que ya más del 40% del total se destina a este subconjunto de trabajadores.
En la banca comercial, el crecimiento fue de apenas 1.7% en el monto real en 2016, atendiendo principalmente al mercado medio y residencial. Más del 80% de la masa del crédito se destinó a la adquisición de viviendas nuevas; mientras que el resto de los productos de crédito perdieron dinamismo por la estabilización de las tasas hipotecarias.
Por otra parte, la oferta de vivienda resintió con mayor fuerza el entorno económico actual, en gran medida por la transmisión monetaria a través de las tasas de interés de corto plazo, que se refleja en los créditos para la construcción, pero también por mayor dependencia hacia los subsidios por parte del gobierno federal a través de la Conavi, que se destinan en más del 80% a la adquisición de una vivienda nueva.
De acuerdo con los resultados de un modelo estadístico realizado por el área de Estudios Económicos de BBVA Bancomer, los márgenes de los constructores, medidos por la relación entre el precio y los costos de construcción residencial se incrementaron notablemente en 2014 y 2015, cuando los subsidios para vivienda sobrepasaron los 12 mil mdp anuales. El beneficio del incremento de los subsidios incluso recuperó el valor de la construcción de las empresas edificadoras de vivienda, que a partir de 2014 pasó a terreno positivo después de casi cinco años con tasas de crecimiento negativas.
A pesar de lo anterior, el mercado hipotecario ha mostrado adaptabilidad en el camino hacia su parte más baja del ciclo económico. El número de proyectos para edificación de casas se encuentra en niveles de 300 mil y parece converger hacia el nivel de los inventarios, en alrededor de 250 mil unidades.
De acuerdo con el índice de precios de la vivienda de la Sociedad Hipotecaria Federal, en 2016 el valor de los inmuebles aumentó 7.4%. La expectativa de Bancomer para este año es de un crecimiento que estará más alineado a la inflación del Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC), de 6% anual, con un crecimiento del crédito hipotecario por parte de la banca de 1% en términos reales.
