La Vivienda y panorama en México
Mario Sandoval
De acuerdo al INEGI (2020), en México hay 35 millones de viviendas particulares habitadas. Para dimensionar de mejor manera este dato, se duplicaron con relación al año 1995, que en nuestra crisis de esa época representaban 16 millones de viviendas particulares. En la actualidad la población es de 130 millones de mexicanos y en 1995 era de 92 millones de mexicanos. Esto significa que se duplicó la vivienda, muy por encima de la población total y esto dio oportunidad a que más personas tuvieran acceso a una vivienda.
Sin embargo, tenemos más de 6.1 millones de viviendas deshabitadas. Esto significa un índice de 17% de viviendas desocupadas sobre el total, uno de los más altos en el mundo, triplica el índice de Estados Unidos. En 1995 ese país contaba con 112 millones de viviendas y para 2019 se incrementó a 140 millones de viviendas. Su índice de viviendas desocupadas es del 2.8%, que lo ubica con 4 millones de viviendas desocupadas, por debajo del número de México y con casi 10 veces más viviendas que México y con una población 3 veces mayor.
La política de vivienda histórica ha sido deficiente y mal implementada, quizás con buenas intenciones y malas acciones. La politización de la vivienda, diversos conflictos de interés entre grandes desarrolladores y altos funcionarios, especulación inmobiliaria, desempleo, mala calidad de desarrollos y pésima gestión judicial por los jueces en la aplicación de leyes y códigos en la ejecución de hipotecas), que se caracteriza por el manejo de las crisis hipotecarias en los años 1995, 2008 a 2010 y que ahora con los reportes del cierre del 2021 y marzo de 2022, nos ubique en la realidad destacando la desocupación de más de 6 millones de viviendas, son los siguientes; Inseguridad, Mala Ubicación, Falta de servicios y mala calidad de los proyectos, por saturación y producción en serie sin control.
Estas viviendas se desarrollaron principalmente entre los años 2000 y 2008. Durante el boom hipotecario mexicano que observaron desarrolladores muy activos y favorecidos destacando URBI, HOMEX y GEO, que hoy ya los medios poco mencionan. Viviendas ubicadas en plazas fronterizas, en áreas metropolitanas en el Bajío y Occidente principalmente.
Al final el costo se trasladó al ciudadano por rescatar a estos desarrolladores y Sofoles de aquella época, la cartera de la Sociedad Hipotecaria Federal se contaminó negativamente, lo cual se refleja en su alto nivel de cartera vencida que reporta a la fecha superior al 17%, pero en cuentas de orden esta su verdadero problema de cartera emproblemada y su nula recuperación de activos sin recuperar, por lo que es de estimar que su cartera vencida es superior al 50%.
La vivienda económica (viviendas con valor entre 500 mil pesos y menor a 1 millón de pesos) las más accesibles a trabajadores con ingresos mensuales de entre 12 y 15 mil pesos, que serían opción para INFONAVIT y FOVISSTE. Sin Embargo, el 25% de las operaciones que se realizan en México son por un valor igual o menor a 530 mil pesos. El 50% de las operaciones de vivienda son por una media de 775 mil pesos. Aquí lo relevante a destacar es que el 75% de los montos de vivienda son por montos superiores a 1.5 millones de pesos. Así que son dos temas a considerar el volumen de operaciones y el monto de las operaciones.
La vivienda media, residencial y plus, son las más apoyadas por el sector bancario privado en México. En este sentido un crédito hipotecario por una vivienda de 1 millón de pesos a un plazo de 20 años, requiere de un ingreso no menor a 25 mil pesos mensuales. Así que para una vivienda de 4 millones de pesos serían ingresos mensuales de 100 mil pesos. Además de otros requisitos que deberán cumplir los solicitantes.
Así las cosas, en México hay 500 mil créditos hipotecarios activos al cierre de 2021, con una cartera que supera los 400 mil millones de pesos. El INFONAVIT y FOVISSSTE participan con el 80% de los créditos y casi el 45% del monto, en tanto la Banca participa con 20% de los créditos y el 55% del monto. En el caso de los bancos, en 5 Instituciones se concentra el 80% del negocio de créditos hipotecarios. Es muy importante que los reportes a CNBV, identifiquen la realidad de la morosidad, incluyendo las reservas y cuentas de orden crédito hipotecario.
Con frecuencia se habla del déficit de vivienda en México, pero no de las viviendas desocupadas. Por lo que hay que resolver el tema de vivienda desocupada 6 millones de viviendas no es cualquier cosa, son casi 4 veces el número total de vivienda residencial y plus, que no llegan al 1 millón de viviendas de ese perfil del inventario total.
El volumen de vivienda económica y media es superior al 80% del total del inventario de viviendas en el país, pero en ese grupo también se localiza el 90% de las viviendas desocupadas. Hoy en México de los 35 millones de viviendas en el inventario, el índice de viviendas abandonadas es del 16% y el índice de créditos hipotecarios activos con relación al total de viviendas es de 1.6%, la mayoría de las viviendas en México están pagadas por sus propietarios y su antigüedad promedio es mayor a 30 años.
La clase política mexicana, reinventa cada vez que puede el sector vivienda, hoy los institutos de vivienda y la SHF, ya de por sí muy tocados financieramente por malas gestiones de sexenios anteriores, en ya más de tres años de la nueva administración, siguen sin ser un factor de solución y crecimiento del sector y más con la incertidumbre de precios en acero y materiales por el conflicto bélico, la vivienda se encarece en especial para los segmentos bajos y económicos, pero tampoco se han generado acciones legales y físicas de recuperación por parte de los poderes federales, estatales, municipales, así como de SEDATU e INFONAVIT principalmente para recuperar generar el reciclaje de viviendas desocupadas o abandonadas.
Recién el 22 de marzo de este año se publicó la NOM 247 que regula la compra venta de inmuebles, con la cual se busca evitar el fraude de inmuebles. La citada NOM 247 estará referida a la Ley Federal del Consumidor en su artículo 133. Por lo que publicidad engañosa, uso de logos de entidades financieras públicas y privadas sin autorización, estarán sancionadas, los inmuebles deben tener garantía de 5 años contra fallas estructurales, los contratos de preventa, promesa o de compra venta. Deberán estar inscritos en un registro público de la Procuraduría Federal del Consumidor para evitar cláusulas abusivas como penalidades por plazos de espera o incremento en precios pactados. Se estima que el 50% de los bienes que se comercializan en especial en vivienda media y residencial se promueven con elementos irregulares. La NOM 247 se aplicará a vivienda nueva o usada. Es importante destacar que esto hace necesario la profesionalización de broker de crédito y de inmuebles, por lo que las autoridades financieras, deberían estarse aplicando y sin embargo siguen distantes de estos temas relevantes del sector inmobiliario y financiero.
Adicional que la gestión judicial mexicana y su burocracia en el olimpo eternizan los procesos de recuperación y en consecuencia el sector privado financiero se concentra en vivienda media y residencial que son de menor riesgo por la capacidad de pago y estabilidad laboral de los solicitantes. Es un hecho que a esta administración el sector vivienda y la Banca de Desarrollo no fueron una prioridad (más allá de improvisar funcionarios en los primeros niveles), por lo que será una tarea que puede ser un objetivo para próximos gobiernos que quieran recuperar la empatía y apoyo con la población de la clase media y baja, pues el tema vivienda, el techo que los protege y suelo que pisan, su entorno y seguridad si son muy importantes.
CEO FISAN SOFOM ENR
Banquero en activo a nivel Directivo con más de 30 años de experiencia de negocios.
Ex Presidente Nacional AMFE
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