Ciudad de México.- El panorama general de Guadalajara, al primer semestre de 2023 la absorción bruta registró 225 mil m2, el 72% de esta cifra fueron pre-arrendamientos. El inventario clase A tuvo un incremento anual de 11.4%, alcanzando los 4.53 millones de m2. La tasa de vacancia o disponibilidad del 2T 2023 (3.7%) se coloca 2.6 puntos porcentuales por arriba de la tasa de vacancia del 2T 2022 (1.1%). Al cierre del trimestre, 169 mil m2 están vacantes y el 37% se encuentran en negociaciones avanzadas para su ocupación.
Durante el primer semestre del 2023, la absorción bruta de espacios industriales clase A en la Zona Metropolitana de Guadalajara (ZMG) acumuló más de 225 mil m2, cifra que contempla el 46% de la absorción bruta total del 2022 (492 mil m2). Con la actividad tan fuerte en el mercado el 88% del espacio comercializado en el 2T 2023 fueron pre arrendamientos; es importante mencionar que el 77% de nueva oferta en el trimestre ya estaba rentada en su ingreso al inventario. Por su parte, la absorción neta acumulada registrada en el primer semestre del 2023 alcanzó más de 174 mil m2.
INDICADORES DE MERCADO
De acuerdo con las cifras reportadas por la Comisión Nacional de Inversiones Extranjeras, al cierre del primer trimestre 2023, México reportó una Inversión Extranjera Directa (IED) total de 18,636 millones de dólares (MDD), Jalisco ocupa el tercer lugar dentro de las Entidades Federativas con mayor participación (6%), concentró 1,179 MDD de la inversión, detrás de la Ciudad de México que registró inversiones por 7,039 MDD (38.%) y Nuevo León con 2,332 MDD (13%). Como resultado de relocalización de la industria en el país, el 53% de la IED pertenece al sector manufacturero y destacando la fabricación de equipo de transporte, la industria química, alimentaria, entre otros.
El efecto del ingreso y/o expansión de la industria en el Estado se presentó en un incremento del 4.8% en la tasa anual del personal ocupado en la industria manufacturera al cierre de marzo 2023, así Jalisco ocupa el primer lugar a nivel nacional en cuanto al crecimiento del empleo en el sector, seguido por Colima (4.6%) y Coahuila (4.1%). El subsector con mayor crecimiento en el empleo fue el de la fabricación de equipo de computación, comunicación y electrónicos con un incremento anual de 16.7%; mientras que de los principales subsectores manufactureros con mayor participación en la producción de Jalisco están la industria alimentaria (12.3%) y la industria de las bebidas y del tabaco (9.1%).
Con el incremento en el sector, la actividad industrial en los espacios industriales clase A en el mercado de la ZMG, registró al cierre del 2T 2023 más de 188 mil metros cuadrados nuevos y de los cuales, solo el 23% forma parte de la vacancia, mientras que el resto de los nuevos metros fueron por proyectos hechos a la medida (build-to-suit) o rentados previo a finalizar la obra. En tanto que en la vacancia de los especulativos ya existentes (126 mil m2), el 25% se encuentra en negociaciones avanzadas y se espera que al cierre del tercer trimestre se ocupen más del 40%.
El pipeline de construcción en el mercado asciende a los 123 mil m2 en construcción, en tanto que motivado por la actividad en el mercado el pipeline de proyectos aún en fase de desarrollo en la Zona Metropolitana de Guadalajara (ZMG) cerró el 2T 2023 con más de 650 mil m2 de edificios por construir, distribuyéndose el 90% en El Salto, el 4% en Zapopan Norte y el resto en la Antigua Zona Industrial.
INVENTARIO
Al cierre del 2T 2023, el inventario alcanzó 4.53 millones de m2, con un incremento anual del 11.4%, motivado por el ingreso de 11 proyectos que en su conjunto contemplan más de 188 mil m2. De la nueva oferta en el segundo trimestre, el 50% está ubicada en el submercado de El Salto con 3 proyectos y el resto ubicados en Acatlán (43% con 7 proyectos) y en Zapopan Norte (7% con 1 proyecto).
TASA DE VACANCIA/DISPONIBILIDAD
La tasa de vacancia cerró el segundo trimestre del 2023 con 3.7%, esto es, 169 mil m2 vacantes. El Salto contempla el 88% de superficie vacante con más de 148 mil metros cuadrados y de los cuales, más de 62 mil m2 se encuentran en negociaciones avanzadas; esperando así una disminución hasta de 1.3 puntos porcentuales para el cierre del tercer trimestre del año
Durante el segundo trimestre del año, se registraron más de 11 transacciones que en su conjunto suman 143 mil m2 de absorción bruta, cifra que se coloca 11% por encima a la absorción del mismo periodo 2022. Dentro de la comercialización, 5 transacciones están por arriba de los 15 mil m2 y una de ellas tuvo ampliación en el proyecto, registrando más de 27 mil m2.
A nivel submercado, Acatlán registró el 57% de participación en la actividad, con más de 81 mil metros cuadrados de absorción, derivado por la entrega de proyectos que tenía pre arrendados. El Salto continúa con comercialización activa y contempla el 36% de la absorción, seguido de la Antigua Zona Industrial con el 6%.
