Agustín Vargas
Después de cinco años ininterrumpidos de mantener un vigoroso dinamismo, los sectores de la vivienda, la construcción y el hipotecario muestran ya claros signos de debilitamiento, en línea con el actual comportamiento de la economía mexicana.
Se estima que el Producto Interno Bruto de la construcción crecerá apenas 1.4% este año, cifra menor a la observada en 2016, que fue de 1.8%, consolidándose así la desaceleración del sector de la construcción, que comenzó a observarse en 2016, ante una menor actividad en la edificación, tanto residencial como comercial.
Son varios los factores económicos que han influido en el declive en esos sectores, claves para el desempeño y crecimiento de la economía. Por un lado, destaca el estancamiento en el empleo mejor remunerado, menor crecimiento en el ingreso real y el freno a la caída de las tasas hipotecarias, el sector vivienda podría crecer menos que la economía este año.
Por el otro, los proyectos para construcción de vivienda han disminuido, en respuesta al incremento en las tasas de interés y altos costos de insumos, pero también por menor cantidad de subsidios para vivienda.
La reactivación de la obra civil podría apoyarse en la reforma energética y proyectos a través de las Asociaciones Público-Privadas, que sería tres veces más a lo ejercido en 2016, lo que significará un monto aproximado de 46,000 millones de pesos sólo en las regiones más dinámicas del país.
En su Informe Situación Inmobiliaria México, correspondiente al primer semestre de 2017, BBVA Bancomer estima que el sector construcción y el mercado de vivienda tendrán un desempeño menor que la economía en su conjunto en este año.
Durante 2016, el proceso de desaceleración comenzó a ser visible con menor demanda por crédito hipotecario y una contracción paulatina, tanto en el subsector de la edificación, por menor construcción de vivienda, así como en la obra civil, cuyo desempeño se mantiene en terreno negativo por las reducciones en el gasto público y en donde la participación de la inversión privada, aunque cada vez más importante, no ha sido suficiente para evitar la desaceleración.
De hecho, según comenta Carlos Serrano, economista en jefe de esa financiera, se requieren al menos unos 140,000 millones de pesos para compensar la caída en la inversión gubernamental.
El crecimiento de 1.8% del PIB de la construcción en 2016, aunque moderado, se explica por menor actividad en el subsector de la edificación, que representa poco más de dos terceras partes y en donde la producción residencial y productiva acentuaron su desaceleración en el segundo semestre.
La demanda de insumos, también comenzó a disminuir por sus elevados precios. Sin embargo, el valor de la producción de las constructoras todavía se ubicó en terreno positivo durante 2016 y se espera que siga así en 2017, aunque a tasas mucho más moderadas, toda vez que la edificación de inmuebles productivos creció entre el 5 y el 10% durante el segundo semestre, mientras que la edificación residencial lo hizo a ritmos más estables, cercanos al 4% en promedio. Ante estas mismas condiciones, el crecimiento en 2017 sería de 1.4%.
Terreno negativo
La obra civil estuvo en terreno negativo durante todo el año y así lo estará en 2017. Este subsector, que en la década pasada se había constituido como una herramienta contracíclica en períodos de recesión económica, se ha mantenido rezagada desde 2012.
La mayor parte de la contracción se debe a una paulatina reducción en el presupuesto destinado a la infraestructura, en donde las áreas energéticas y de comunicaciones, que son las de mayor participación han sido las más afectadas. En el caso de las primeras, la caída en los precios del petróleo, que se intensificó en 2014 afectó directamente la producción y con ello los recursos para inversión de la principal compañía del país.
La inversión en infraestructura energética disminuyó más de 5% en 2016, en donde la construcción de oleuductos y gasoductos se convirtió en la principal actividad, impulsado por mayor demanda de gas natural. Tanto Pemex como la Comisión Federal de Electricidad (CFE) disminuyeron sus montos destinados a capital físico y obras en proceso.
Por otra parte, dentro de la infraestructura en comunicaciones, los caminos y puentes, que han representado alrededor del 60% del valor los últimos siete años ha disminuido casi 40% entre 2010 y 2016.
En 2017, el Presupuesto de Egresos de la Federación contempla una mayor participación de las Asociaciones Público Privadas en tres veces más a lo ejercido en 2016. Los estados que obtendrán mayores recursos son: Estado de México, Tabasco, Guanajuato, Jalisco y Veracruz, que recibirán en conjunto alrededor de 46,000 millones de pesos. Esto podría llevar a la recuperación de la infraestructura y, por ende, de la obra civil.
Sector Hipotecario
El sector hipotecario acentuó su proceso de desaceleración en el segundo semestre de 2016. El deterioro generalizado de la confianza del consumidor en lo que se refiere a bienes duraderos. Aunque las expectativas del consumidor de vivienda bajaron desde el mes de julio, inician 2017 positivamente. Esto se debió a un menor crecimiento del empleo mejor remunerado, que se combinó con un freno en la caída de las tasas de interés hipotecarias y un repunte de 45 pb al cierre del año, en línea con ligeros incrementos en las tasas de interés de largo plazo en el último trimestre.
El monto otorgado por los institutos de vivienda se contrajo 8% real por menor demanda de interés social. El Fovissste registró una disminución de 4%; mientras que el Infonavit lo hizo en 9.3%, ambos en términos reales. En particular, los incrementos en los límites máximos de crédito por parte del Instituto continuaron reorientando el financiamiento hacia los segmentos de más de cuatro salarios, por lo que ya más del 40% del total se destina a este subconjunto de trabajadores.
En la banca comercial, el crecimiento fue de apenas 1.7% en el monto real en 2016, atendiendo principalmente al mercado medio y residencial. Más del 80% de la masa del crédito se destinó a la adquisición de viviendas nuevas; mientras que el resto de los productos de crédito, tales como el pago de pasivos y liquidez perdieron dinamismo por la estabilización de las tasas hipotecarias, y mayor prudencia de los consumidores en solicitar financiamientos ante una mayor incertidumbre.
Vivienda, menor oferta
Por otra parte, la oferta de vivienda resintió con mayor fuerza el entorno económico actual, en gran medida por la transmisión monetaria a través de las tasas de interés de corto plazo, que se refleja fielmente en los créditos para la construcción, pero también por mayor dependencia hacia los subsidios por parte del Gobierno Federal a través de la Conavi, que se destinan en más del 80% a la adquisición de una vivienda nueva.
En este sentido, se considera que se generó una distorsión por el lado de la oferta, toda vez que los subsidios deberían tener efectos únicamente en la demanda.
BBVA Bancomer destaca que de acuerdo con los resultados de un modelo estadístico realizado por su área de Estudios Económicos, los márgenes de los constructores, medidos por la relación entre el precio y los costos de construcción residencial se incrementaron notablemente en 2014 y 2015, cuando los subsidios para vivienda sobrepasaron los 12,000 millones de pesos anuales, cifra superior a la media histórica registrada desde 2008, que fue de 7,000 mdp.
El beneficio del incremento de los subsidios incluso recuperó el valor de la construcción de las empresas edificadoras de vivienda, que a partir de 2014 pasó a terreno positivo después de casi cinco años con tasas de crecimiento negativas.
Considera que a pesar de lo anterior, el mercado hipotecario ha mostrado adaptabilidad en el camino hacia su parte más baja del ciclo económico, que comenzó en 2016. El número de proyectos para edificación de casas se encuentra en niveles de 300,000 y parece converger hacia el nivel de los inventarios, en alrededor de 250,000 unidades.
Esta reducción en la oferta, según el estudio del BBVA Bancomer, obedece a decisiones estratégicas y acertadas por parte de los constructores, que edifican sólo lo que puede colocarse en el mercado y también beneficia el ritmo de apreciación de las casas.
De acuerdo con el índice de precios de la vivienda de la Sociedad Hipotecaria Federal, en 2016 el valor de los inmuebles aumentó 7.4%. La expectativa de Bancomer para este año es de un crecimiento que estará más alineado a la inflación del Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC), de 6% anual, con un crecimiento del crédito hipotecario por parte de la banca de 1% en términos reales.
