El presidente Andrés Manuel López Obrador remitió al Congreso de la Unión una serie de modificaciones a las leyes del Infonavit y del Fovissste que abre el abanico del financiamiento sin establecer reglas. Representantes del sector advierten sobre problemas potenciales en caso de que se aprueben las reformas propuestas por el mandatario
José Ma. Gijón
A finales del pasado mes de septiembre, el presidente Andrés Manuel López Obrador tocó el tema de la vivienda y dio indicios de que buscaría eliminar intermediarios en los procesos de crédito manejados por el Estado mediante una iniciativa de reforma.
De acuerdo con el mandatario, la idea sería que los beneficiarios de préstamos emitidos por organismos como el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) y el Fondo de Vivienda del Issste (Fovissste) pudieran elegir libremente qué hacer con los recursos que reciben.
El argumento del Ejecutivo fue que la intermediación genera corrupción en el otorgamiento de créditos y que mediante una reforma los derechohabientes podrían hacer rendir más su dinero.
“Nos quitamos toda la intermediación, todas estas inmobiliarias que se crearon como hongos después de la lluvia en el periodo neoliberal, de políticos, de influyentes, fue un gran fraude vender huevitos de 30 metros a precios elevadísimos”, destacó en su momento López Obrador.
Semanas después, legisladores de Morena en la Cámara de Diputados confirmaron que se buscaría autorizar lo antes posible un paquete de modificaciones a las leyes del Infonavit y del Fovissste emanado por el presidente.
Entre los cambios más importantes se encuentra la reforma al artículo 3, con lo cual los afiliados al Instituto podrían utilizar el dinero de su subcuenta de vivienda para la compra de un terreno o suelo para edificar su casa.
Por otro lado, las reformas a los artículos 41 y 50 garantizarían el derecho de los trabajadores a recibir el monto de su crédito hipotecario sin la intervención de una agencia inmobiliaria o un agente de bienes raíces, los cuales actualmente se hacen cargo de los trámites.
Las reglas respecto a cómo serían entregados los recursos aprobados de forma directa al trabajador tendrán que ser definidas por el Consejo de Administración.
Por otro lado, las reformas buscarían que los derechohabientes puedan acceder a más de un crédito durante su vida laboral ya que, actualmente, si se utiliza uno para la mejora o ampliación de una vivienda ya no se puede acceder a otro para la compra de una casa o departamento.
Aunado a ello, entre los cambios planteados por el Ejecutivo se encuentra la modificación al artículo 42 para que los afiliados puedan autoproducir su casa en un terreno de su propiedad, pagar pasivos de su vivienda y poder refinanciar un crédito ya adquirido con otra institución financiera.
El Infonavit sería la institución encargada de verificar que el terreno elegido sea regular, que se encuentre en orden y sea libre de gravamen para que el suelo se pueda vender y se eviten problemas de carácter legal.
Las modificaciones implicarían un beneficio para al menos 500 mil derechohabientes del instituto ya que, según datos del organismo, el 75% de los trabajadores afiliados cumplen con los requisitos para un crédito, pero menos del 50% tiene la capacidad de adquirir alguna vivienda de la oferta disponible.
De acuerdo con Carlos Martínez Velázquez, director general del Infonavit, se trata de una reforma histórica ya que se modernizan todas sus líneas de crédito donde destaca la adquisición de suelo, pues se ha detectado que al menos el 10% de los trabajadores precalificados desearían que existiera dicha opción.
IP a favor de la reforma, pero…
Gustavo de Hoyos Walther, presidente nacional de la Confederación Patronal de la República Mexicana (Coparmex), respaldó la propuesta del Ejecutivo para reformar la legislación en materia de vivienda.
El representante del sector empresarial indicó que la reforma es una medida adecuada que va a generar una mayor oportunidad para que los trabajadores utilicen sus recursos y adquieran un terreno para una futura edificación.
Entre los cambios que destacó se encuentra la eliminación del límite de créditos en la vida del trabajador, ya que ahora existiría absoluta libertad para que este acceda a nuevos financiamientos.
No obstante, De Hoyos Walther también fue enfático en la necesidad de crear mecanismos para asegurarse que los recursos sean usados en la adquisición de vivienda en cualquiera de sus modalidades.
“Es importante, y está plasmado en la iniciativa, pero tendrá que reproducirse ya en las reglas que emita el Consejo de Administración para garantizar que el destino del recurso vaya justamente a la adquisición de un terreno, de una casa, un departamento o la mejora de éste y con esto se garantice que se cubra el propósito”, explicó el dirigente de la Coparmex.
En el mismo sentido, la Comisión de Vivienda de la Confederación de Cámaras Industriales (Concamin) conminó al Congreso de la Unión para que se le pueda dar sostenibilidad a la reforma en beneficio de los derechohabientes.
El organismo detalló que es necesario contar con mecanismos de seguridad para que los nuevos productos se puedan desarrollar en función de las modificaciones que se hicieran a la ley.
La Comisión de Vivienda de la Concamin consideró positivo que la iniciativa de reforma busque ampliar los vehículos financieros para que los trabajadores adquieran terrenos destinados a casa habitación, pero apuntó que la naturaleza del sector es otorgar créditos a largo plazo, por lo que se deben implementar los mecanismos necesarios para fortalecer a las dos instituciones de vivienda del Estado.
Potenciales problemas
Pese a los pronunciamientos favorables en torno a la iniciativa de reforma formulada desde el Ejecutivo, algunos otros expertos advierten sobre potenciales problemas de aprobarse tal cual fue enviada al Congreso la reforma a las leyes del Infonavit y Fovissste.
De acuerdo con el análisis hecho a las reformas por parte de BBVA Research, los cambios planteados se quedan cortos respecto a la posibilidad de disponer de una forma más eficiente del saldo de la subcuenta, ya que no se incluye portabilidad ni un mecanismo más expedito para acceder a los recursos.
Los economistas de la institución financiera destacaron que es positivo que se amplíe la gama de productos de crédito para satisfacer un mayor número de soluciones habitacionales, pero que a su vez es indispensable desarrollar un sistema de evaluación de riesgos efectivo y confiable para garantizar el uso adecuado de los recursos y evitar un sobre inventario de suelo que permanezca en desuso.
Por otro lado, un riesgo posible de la implementación de tales modificaciones es que la construcción realizada en los terrenos adquiridos no cumpla necesariamente los requisitos para ser una vivienda digna, sobretodo en casos donde se haya utilizado el crédito para la adquisición y no quede saldo para la nueva vivienda.
Respecto a la naturaleza de los terrenos, BBVA Research destaca que éstos deberían ser tierra regularizada para que procediera la autorización del crédito para suelo, quedándose el Infonavit con la garantía del terreno.
También refirió a la posibilidad de que el Instituto pudiera ofrecer productos relacionados con refinanciamientos para otorgar mejores condiciones de créditos para trabajadores que tengan una hipoteca con la banca comercial, escenario que calificó de “poco factible” ya que las tasas del organismo rondan el 12% mientras que la banca mantiene cifras del 9.0%.
Por su parte, la Canadevi Valle de México, que opera en una de las zonas más contraídas en la venta de vivienda por el coronavirus, advirtió que la autoproducción puede resultar hasta 8 veces más cara que una residencia tradicional, por cuestiones como los servicios urbanos, ubicación y la regularización de la tierra, lo cual convertiría a las edificaciones bajo este esquema en “bombas de tiempo” para el Estado.
“Es una práctica peligrosa que vimos en las épocas más populistas del PRI, donde se usaba la vivienda como palanca política (…) me preocupa porque no veo un mecanismo más eficiente que no sea el mercado”, aseveró Yuri Zagorin, dirigente del organismo.
Señaló como negativo que se denomine a las desarrolladoras de vivienda como “intermediarios”, ya que se consideran como un sector que transforma mediante otras 42 ramas de la industria.
Hasta el cierre de edición se había pospuesto la discusión y probable aprobación de las reformas planteadas por el presidente López Obrador para el 27 de octubre.
