Bajío, México.– Al iniciar 2023, los sectores de manufactura, comercio y nearshoring han sido el motor de inversiones en el Bajío y la tendencia se refleja positiva con la llegada de nuevos proyectos.
Lo anterior lo señaló Giovanni D´Agostino, presidente en México y director regional para América Latina de Newmark, al dar a conocer los resultados de la actividad industrial en los estados de Querétaro, Guanajuato y Jalisco donde se cuenta con un inventario clase A de 20.7 millones de metros cuadrados.
En los reportes, elaborados por Diana Merino y Fernando Lara, analistas de la división de Investigación de mercados de Newmark, se destaca que la creciente demanda nacional ha impuesto nuevos retos para el sector industrial. En los últimos periodos, las entidades que pertenecen a la zona Bajío se han caracterizado por la expansión de las empresas que han decidido invertir bajo la influencia de la relocalización.
En este sentido, Abraham Fernández, director para el sector industrial de Newmark, afirmó que, al cierre del primer trimestre de 2023, el Bajío presenta indicadores de recuperación contundentes en cuanto al arrendamiento de naves industriales Clase A, como resultado de la demanda de espacios industriales por empresas de logística, e-commerce y manufactura.
En el caso de Querétaro, durante el primer trimestre del presente año se registró una inclinación de recuperación en las absorciones, reportando operaciones que trajeron como consecuencia un efecto positivo en las cifras, un aumento en la superficie de construcción de poco más de 295 mil metros cuadrados y una tasa de disponibilidad que aumentó ligeramente, cerrando en 2.9%.
“El mercado industrial Queretano está recuperando su dinamismo como resultado de la demanda de espacios industriales a consecuencia del nearshoring. El corredor Aeropuerto continúa siendo el de mayor absorción con un 48%, en su mayoría por empresas de la industria automotriz que mantienen su crecimiento y expansión, seguido por El Marqués, con el 40%”, aseveró Abraham Fernández.
La construcción de naves industriales en el estado se mantuvo constante durante el año pasado. Actualmente, los corredores con los mayores niveles de construcción corresponden al corredor El Marqués, con poco más de 150 mil metros cuadrados. En segundo lugar, se encuentra Aeropuerto con casi 100 mil metros cuadrados.
En lo que resta de 2023 se avecinan grandes proyectos que se sumarán a las cifras de nuevo inventario. Estos complejos estarán situados en los corredores de Aeropuerto, El Marqués y Querétaro Norte, con el concepto de desarrollar una nueva generación de espacios con un diseño sostenible.
En el caso de Finsa III, se espera que los nuevos espacios industriales alberguen en su mayoría a grandes empresas del sector automotriz, pero también se incorporan dentro de los nuevos complejos, compañías del sector logístico y metal-mecánico. El 38% de esta superficie, ya se encuentra comprometida a unos meses del inicio de construcción.
“Para finales de 2023, importantes macroproyectos estarán en construcción en Querétaro, como resultado de la demanda de espacios industriales para los sectores automotriz y su proveeduría, así como para el logístico. Asimismo, se están realizando gestiones importantes entre la iniciativa privada y los gobiernos estatal y federal, para mejorar la capacidad de suministro y transmisión de energía eléctrica en el estado, pues existe una lista de empresas globales de data centers, con la intención de establecer nuevas operaciones en la entidad”, informó el director para el sector industrial de Newmark.
El mercado industrial de Guanajuato, ha mantenido un dinamismo mayormente robustecido por la expansión de operaciones de importantes empresas internacionales de las industrias de alimentos, e-commerce y automotriz, destacando a esta última como uno de los motores económicos del estado y con una cadena de proveeduría de las más robustas del país. Durante el primer trimestre de 2023, se caracterizó por sus condiciones de estabilidad y dinamismo.
Se mantuvo la tasa de disponibilidad que disminuyó del 3.0% al 2.9% entre el cuarto trimestre del 2022 y el primer trimestre del año. El ritmo de construcción aumentó 66% para llegar a un inventario clase A de 8.4 millones de m² y que tuvo un sutil incremento respecto al trimestre anterior (0.2%). Mientras tanto, los valores de absorción permanecen con valores positivos (aún con desocupaciones) y se registró un incremento de precios de salida.
“En Guanajuato continúa la venta de portafolios industriales y proyectos de inversión. El submercado de Celaya registró la venta del portafolio industrial por parte de Advance Real Estate en su parque Villagrán. Por otro lado, los proyectos de inversión anunciados para este año contemplan 861 millones de dólares, entre los que destaca la llegada de un data center de localización por confirmar. La confianza en el mercado se ve impulsada por el aumento del área de construcción, principalmente de proyectos de naves especulativas en León y Silao, así como importantes expansiones y desarrollo de naves BTS como la relacionada con Mercado Libre y Suminoe y León”, informó Abraham Fernández.
Añadió que los precios de salida en el estado, se incrementaron en la mayoría de los submercados (excepto Celaya y León) y al ubicarse los arrendamientos por encima de los 3.00 USD/m²/mes, se espera que durante el presente año se estabilicen por encima de los 4.00 USD/m²/mes y continuar como el mercado con los precios de salida más competitivos de las principales ciudades industriales del país.
Los valores de construcción se impulsaron por 2 BTS y 2 naves especulativas ubicadas en los corredores Silao y León. Los submercados Apaseo y Silao destacaron por tener los valores más altos de absorción bruta y neta de todo el mercado de Guanajuato. Para el caso de Celaya se registra una expansión de la nave de GKN y para Irapuato se contempla el cierre de una nave especulativa, desempeño que fue impulsado por su proximidad a otros mercados (como Querétaro) y la amplia oferta (submercados con mayor disponibilidad). En el caso de San Miguel de Allende se reportó una absorción neta negativa debido a dos desocupaciones, ubicándolo como el corredor con mayor disponibilidad relativa.
“Existe un gran interés por parte de empresas de data centers que están evaluando la región Bajío, y Guanajuato se perfila como uno de los sitios ideales por su disponibilidad de energía e infraestructura industrial, por lo que se espera la llegada de más empresas de este sector en el futuro cercano. La industria automotriz se está recuperando a paso firme a nivel global, por lo que se pronostica que la demanda de espacios industriales en la entidad se incremente a lo largo de 2023, robustecida en particular por el anuncio de la nueva planta de Tesla y el crecimiento de los fabricante de equipos originales (OEMs) ya instalados en la región Bajío y Noreste del país”, enfatizó el director para el sector industrial de Newmark.
Abraham Fernández destacó que en respuesta a la alta demanda de espacios industriales clase A en Guadalajara y su Zona Metropolitana, grandes jugadores del desarrollo inmobiliario industrial ya establecidos y nuevos inversionistas, han avanzado contundentemente en la creación de nuevos parques en la zona, llevando la tasa de disponibilidad de 0.3% al 1% al cierre del 1Q de 2023, lo que incentiva el aterrizaje de nuevos proyectos interesados en la Perla tapatía por su alto grado de especialización en lo que se refiere a mano de obra, conectividad e infraestructura. Sin embargo, aún no es suficiente para satisfacer la creciente demanda de espacios industriales en la zona.
Guadalajara se mantiene como un mercado en franca expansión, con una demanda que supera a la oferta disponible, concretándose arrendamientos de más de 150 mil m² en el último trimestre y continúa la demanda de más espacios industriales llegando a un inventario clase A que creció 2%, respecto al trimestre anterior y 5%, respecto al trimestre del año anterior para alcanzar los 5.5 millones de m².
La tasa de disponibilidad en la Zona Metropolitana de Guadalajara se incrementó 1%, respectó al trimestre anterior, aunque fue más baja respecto al trimestre del año anterior.
El área de construcción de naves industriales se incrementó 5%, comparado con el trimestre y año anterior, impulsada por la demanda que culminó en la caída de la disponibilidad. Por otro lado, se registró un incremento en las desocupaciones que impulsaron valores de absorción neta negativos. Finalmente, el mercado continúa orientándose hacia la inauguración de nuevas naves totalmente ocupadas. De esta forma, los precios de salida y valores de absorción bruta se ajustaron al alza de acuerdo a la tendencia del último año.
Ante los retos de la continua llegada de empresas que atienden cadenas globales de suministro altamente especializadas, el gobierno de Jalisco anunció Jalisco Tech Hub Act con un presupuesto de 2 mil 319 millones de pesos, destinando el 72% para capacitación profesional de la población, 5% para incentivos fiscales y 23% para reserva territorial e infraestructura eléctrica y de agua.
El nearshoring está impulsando la sustitución de mercado de naves especulativas por un modelo híbrido orientado al desarrollo de naves build to suit. El cierre de arrendamientos de naves industriales se presenta desde su planeación o construcción para permitir la negociación en las adecuaciones requeridas por los nuevos inversionistas. Esto contribuyó a la marcada tendencia del descenso de área disponible, la cual ha permanecido constante durante el último año ya que las empresas relacionadas con este fenómeno global demandan amplias superficies de nuevas naves industriales. Durante el último año, el número de arrendamientos clase A que ocuparon fue igual o más de la mitad de la superficie disponible de las naves industriales y representaron 60% de los cierres. Al primer trimestre del 2023, la superficie de absorción bruta de nuevas naves ocupadas representó el 96%.
Cabe destacar que las condiciones económicas y el aumento de la relocalización de las empresas durante el último año permitieron que la inversión extranjera directa (IED) en Jalisco proviniera de Estados Unidos, Alemania, Reino Unido y China, registrando que el 80% de la IDE se dirigiera al subsector manufactura. Sin embargo, la persistencia de la inflación subyacente, condiciones geopolíticas y crisis del sistema bancario prevén una desaceleración en la inversión y crecimiento del sector industrial.
“Se espera que la expansión de empresas globales de tecnología ya establecidas en Guadalajara continúe como resultado del nearshoring y de su crecimiento a nivel global. Las industrias de logística y de comercio electrónico continúan demandando espacios Ready to Use superiores a 10 mil m², por lo que se considera que un 50% de las naves industriales en construcción pudieran absorberse incluso antes de estar terminadas”, apuntó el director para el sector industrial de Newmark.
Los precios de renta se mantendrán al alza considerando que los proyectos terminados y en construcción aún quedan cortos respecto de la demanda actual de espacios industriales.
“Hoy por hoy, México atraviesa un próspero periodo en el mercado industrial gracias a la llegada de empresas atraídas por el nearshoring, viendo a México como un facilitador en su cadena de suministro y de esta forma, reducir costos en la maquila y aumentar su productividad. El reto de esta tendencia es actuar con un gobierno responsable que, en conjunto con inversionistas, provea de mayor infraestructura para el desarrollo de estos proyectos”, apuntó finalmente Giovanni D´Agostino, presidente en México y director regional para América Latina de Newmark.
