Ciudad de México.- Dentro de las tendencias 2023 en el mercado de oficinas en América Latina se encuentran la búsqueda de las empresas en reducir el tamaño de sus instalaciones, cambiar de ubicación y concentrar los esfuerzos en adaptar los espacios existentes para reducir la densidad, pero en todo este panorama, uno de los factores decisivos es el costo.
Lo anterior lo señaló Giovanni D´Agostino, presidente en México y director regional para América Latina de Newmark, al dar a conocer el análisis sobre las tendencias y costos de las oficinas en Latinoamérica, elaborado por María Valdez, directora de ventas y administración del cambio de la división de Mantenimiento de Instalaciones y Juan Zabala, director de la división de Gestión de Proyectos de Servicios Corporativos Globales de la compañía, en el que destacan que en Newmark Latinoamérica se han analizado las tendencias y estrategias a adoptar en cada uno de los países ante la perspectiva de escenarios complejos y cambiantes, creando una guía que permite brindar una perspectiva de lo que está sucediendo con los espacios de trabajo, hacia dónde va su diseño, bajo qué premisas se desarrollan los proyectos y cómo están variando los costos a través de la región, con el objetivo de ayudar a sacar el máximo provecho al momento de planear proyectos.
María Valdez indicó por su parte, que para una mejor toma de decisiones en 2023, se ha capturado el conocimiento local y la información del mercado que incluye el precio total de acondicionamiento por metro cuadrado el cual considera honorarios profesionales, construcción, accesorios y mobiliario, así como equipos de IT, tales como servidores, PCs, y monitores, entre otros.
Los costos de capital o CAPEX se clasifican en tres categorías principales: Soft Cost, Hard Costs y Mobiliario.
1.- Soft Cost: son aquellos que están indirectamente relacionados con los materiales, la mano de obra o la construcción física del proyecto, pueden persistir mucho después de que se haya completado el proyecto. Algunos de ellos serán costos continuos y regulares relacionados con el mantenimiento y el seguro de mantenimiento.
2.- Hard Costs: Son los materiales de construcción asociados con la construcción real del proyecto.
3.- Mobiliario
Para homologar criterios en los diferentes mercados en América Latina y considerando las implicaciones de la construcción, surgieron los siguientes supuestos generales:
1. El edificio está situado en el distrito central de negocios
2. Las instalaciones están en buenas condiciones y tienen toda la infraestructura necesaria (requisitos de referencia adecuados de HVAC y suministro de energía, entre otros).
3. El diseño es genérico. Las regulaciones locales, la planificación espacial específica y las diferencias culturales relacionadas con el país y la industria no se han considerado.
“Los precios se han calculado con base en una metodología de estimación paramétrica, en la cual se consideran los valores en dólares por metro cuadrado para cada una de las categorías asignadas: Eficiente, Estándar y Premium. No obstante, debido a los altos índices de inflación que ha experimentado América Latina durante los últimos meses en los principales insumos para la construcción (acero, concreto, prefabricados, y cobre, entre otros), es recomendable siempre comparar los precios con los valores de mercado más recientes”, explicaron Juan Zabala y María Valdez.
El costo por categoría Eficiente varía desde el más barato de 715/USD/m²/mes, hasta de 985/USD/m²/mes. En la categoría Estándar los costos van desde los 877/USD/m²/mes en Brasil, hasta los 1 mil 328 /USD/m²/mes en Guatemala, y el costo en categoría Premium está entre los 1 mil 234 /USD/m²/mes en Brasil a los 2 mil 100 /USD/m²/mes en Perú.
“Con el fin de reducir costos, tanto las empresas como los inquilinos, buscarán subarrendar lo que ahora es espacio en exceso, esencialmente subdividiendo lo que necesitan de lo que no, y colocando esto último en el mercado. Si ello sucede, inevitablemente conducirá a un aumento en la demanda de servicios de renovación de oficinas, ya que las empresas buscarán optimizar el espacio existente o el espacio más pequeño al que se acaban de mudar, incluso como subarrendatario”, señalaron María Valdez y Juan Zabala.
“Las empresas se esfuerzan por crear espacios que atraigan a los empleados de regreso a la oficina y, al menos en el corto plazo, que faciliten el distanciamiento físico y garanticen que el lugar de trabajo es un entorno seguro. Una vez más, esto deberá impulsar un nuevo enfoque, por parte de los diseñadores de oficinas, para adaptar y optimizar los espacios teniendo en cuenta a los empleados, por lo que las compañías deben poner mayor énfasis en la calidad del espacio por sobre la cantidad de metros cuadrados”, apuntó finalmente Giovanni D´Agostino, presidente en México y director regional para América Latina de Newmark.
