Pese a las perspectivas en torno al sector, se han registrado resultados a la baja en la colocación de créditos y la venta de vivienda nueva y usada
José M. Gijón Anaya
Si hay un rubro cuyo panorama no ha sido del todo claro durante los últimos meses es el de la vivienda. Si bien los pronósticos en torno al futuro inmobiliario en México han sido relativamente positivos, muchas cifras muestran una situación menos favorable.
Ejemplo de lo anterior se vio a inicios de junio, cuando BBVA México (entonces BBVA Bancomer) dio a conocer su informe sobre la situación inmobiliaria del país durante el primer semestre de 2019.
Entre otras cosas, la institución bancaria auguró que el sector de la construcción tendría un crecimiento del 2% siempre y cuando se cumpla con las obras energéticas y de transportes planteadas desde el Gobierno Federal; los servicios inmobiliarios verían un avance del 2.4%, apoyados por el comercio mayorista de camiones y de partes y refacciones, además de servicios de intermediación.
No obstante, en el mismo informe también se reportó que el ciclo económico de la construcción se acortó y se adelantó su desaceleración, dando como resultado un crecimiento de apenas 0.6 % el año pasado. Esto significó a su vez una disminución en la edificación (con un avance del 1.3%) ya que se dio un estancamiento de obras residenciales.
Por otro lado, para el cierre de 2018 el monto de financiamiento hipotecario tuvo un crecimiento de 1.1 % en términos reales, resultado moderado pero que también refleja una reactivación por parte de la banca comercial, según BBVA México.
Posteriormente, los bancos destacaron el potencial del sector con la generación millennial, ya que de acuerdo con la encuesta ‘Cultura Financiera de los Jóvenes en México’, realizada por Citibanamex y la Universidad Nacional Autónoma de México (UNAM), 47% de los jóvenes tiene en sus planes a largo plazo adquirir un hogar.
Por su parte, Paulina Prieto, directora corporativa de Crédito Hipotecario y Financiamiento Automotriz de Scotiabank México, aseveró que pese a que se piense en esta como una generación que no quiere aferrarse a un lugar o que le da preferencia a la vivienda, 65,000 de 127,000 clientes en el segmento hipotecario con los que cuenta el banco pueden ser categorizados como millennials.
El problema es que, incluso con estas consideraciones, las cifras reales del sector han tendido a la baja. Tan solo en el primer trimestre del año, la venta de vivienda nueva en México cayó un 17.2%, mientras que el segmento usado manejó una caída del 10.6% anual.
Según datos de la firma inmobiliaria Realty World, las unidades nuevas que se colocaron entre enero y marzo de este año fueron 62,931 contra las 785,986 de 2018, con contracciones en 28 de las 32 entidades de la República Mexicana.
Las disminuciones más severas se vieron en Zacatecas, Tabasco y Campeche, con decrementos que rondaron entre el 40% y casi el 60%. Por otro lado, las ventas mostraron un alza en entidades como Nayarit, Ciudad de México, Baja California Sur y San Luis Potosí, con aumentos entre el 7% y el 20% anual.
En el caso de la vivienda usada, se colocaron 37,150 casas-habitación durante el primer trimestre de 2019 contra las 41,959 del año pasado, con disminuciones importantes en Michoacán (-28.4%); Querétaro (-26.3%), y la Ciudad de México (-22.3%). Las únicas entidades que mostraron alzas fueron Campeche (15.2%) y Yucatán (0.5 %).
Financiamiento a la baja
Aunado a esto, el Sistema Nacional de Información e Indicadores de Vivienda (SNIIV) dio a conocer a finales de julio que entre enero y mayo la colocación de financiamiento para la vivienda tuvo una reducción del 15.2%.
Lo anterior quiere decir que, de 451,932 financiamientos realizados entre la banca comercial y organismos estatales (Infonavit, Fonhapo, Fovisste) durante el año pasado, en 2019 apenas se han otorgado 282,092 créditos.
De éstos, la banca otorgó 123,096 financiamientos, lo que representó un crecimiento de casi 20% respecto al año pasado. Por su parte, los organismos de vivienda han mostrado desaceleración en su colocación.
“Tuvimos un primer trimestre muy bueno para la banca; sí observamos un abril y un mayo un poquito más lentos, pero un buen trimestre lo que hace que a nivel de la industria sigamos creciendo», según Paulina Prieto.
Ya para mediados de agosto, la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) dio a conocer los resultados del índice en precios de la vivienda (en casas, condominios y departamentos) referentes al primer semestre de 2019, los cuales arrojaron que hubo un crecimiento del 9.1% a nivel nacional y una apreciación del 9.2% en su segundo trimestre.
De esta forma, el costo de una vivienda de tipo medio con crédito hipotecario fue de 1´070,000 pesos. El 25% de las operaciones se hizo por un monto de aproximadamente 440,000 pesos, mientras que el precio mediano de 621,000 pesos. El 50% de las operaciones en el mercado no rebasaron este monto.
En cambio, el precio del 75% de las viviendas fue menor o igual a 1´177,000 pesos a nivel nacional, mientras que el resto tuvo un costo mayor a este monto. Las casas solas mostraron un incremento del 8.4% en su costo, mientras que las viviendas en condominio y departamentos se apreciaron 9.9% a junio de este año.
Al segmentarse por entidades federativas, durante el primer semestre de 2019 los mayores incrementos en el costo de la vivienda los tuvieron la Ciudad de México (11.8%), Quintana Roo (11.4%), Jalisco (11.2%), Nayarit (10.2%) y Sinaloa (9.6%).
Por el contrario, quienes registraron un costo por debajo del precio nacional fueron Chiapas y Tamaulipas (7.6%), México y Sonora (7.4), Oaxaca (7.1%), Durango y Tabasco (6.8%), Tlaxcala (6.7%) y Veracruz (6.6%)
Sumado a ello, el inventario de vivienda nueva mostró una variación de 9.2% entre enero y junio de este año, mientras que el de vivienda usada obtuvo un aumento de 9.1% respecto a 2018.
Respecto a la situación de las instituciones públicas, Víctor Manuel Borrás, ex director general del Infonavit, aseveró que la reducción en créditos es más grave que la observada en otros inicios de gobierno, reflejo de una fuerte desconfianza.
Por otro lado, el lento desplazamiento de la vivienda también se ha atribuido a la desaceleración económica y la incertidumbre entre la población, lo cual podría revertirse durante el segundo semestre del año en función de algunos factores clave.
Datos de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV) indican que pese a la moderada actividad crediticia de mayo en México, los créditos hipotecarios reportaron un crecimiento de 6.1% anual, producto del aumento de 7.9% en las ventas que registraron los segmentos residencial y medio.
Aunado a esto, otros elementos que podrían indicar una recuperación en el sector son la ampliación del 16% en los montos crediticios que presentó el Infonavit durante el mes de julio y el anuncio de BBVA México referente a la colocación de 35,000 financiamientos hipotecarios al cierre de 2019 (ya sea para compra o remodelación de hogares), con un ticket promedio de 1.3 millones de pesos por crédito.
No obstante, en las últimas semanas ha habido situaciones que hacen difícil tener seguridad en el pronóstico, como es el caso de la venta de vivienda en la zona metropolitana de la Ciudad de México, que mostró una caída del 21.4% anual en el segundo trimestre del año.
Según la consultora inmobiliaria Tinsa, entre abril y junio se desplazaron un total de 5,571 viviendas, en comparación con las 7,087 unidades de 2018, y de éstas el 41% corresponde propiamente a la capital del país, mientras que 59% son de los municipios conurbados del Estado de México e Hidalgo.
