Ciudad de México.– El Informe “Situación Inmobiliaria” de BBVA México, correspondiente al segundo semestre de 2022, destaca que la banca comercial continúa otorgando más crédito hipotecario, tanto en número como en monto real. De enero a agosto de 2022 se dieron 96.9 mil créditos, un 0.9% más que en los mismos meses de 2021; en tanto que el monto originado alcanzó los 187.1 mil millones de pesos, que representa un avance del 3.1% en tasa anual. En este último concepto, la banca superó a los institutos públicos por poco más de 80 mil millones de pesos (mdp).
El avance mayor del monto de crédito en comparación con el número de créditos también apunta a que la demanda se enfoca en viviendas de mayor valor. Esta tendencia se verifica con las cifras de originación hipotecaria de la banca de enero a junio de 2022, donde el número de créditos aumentó 5.5% y el monto real 3.9%. El monto del crédito promedio de la banca pasó de 1,897 miles de pesos en junio de 2022 a 1,931 dos meses después descontando el fuerte incremento de los precios de la vivienda.
En el informe también se estudia la fuerte desaceleración del PIB Construcción que después de un considerable impulso en 2021 disminuye su paso hasta la mitad del 2022 para caer ya en el 3T22 3.2% y acumular así una contracción del 0.4%. Esto se explica en mayor medida por la Edificación, que se desplomó 5.8% en términos anuales, aunque la Obra Civil no se quedó atrás y presentó una caída del 2.1%, siendo sólo Trabajos Especializados los únicos que crecen, 8.2%, aunque no lo suficiente para compensar al resto de los subsectores.
A la mitad del 2022, el PIB de la Construcción aún crecía, modestamente pero continuaba en ascenso a un ritmo del 0.5% a tasa anual. Esto como resultado de que la Obra Civil se mantenía en ascenso, igual que los Trabajos Especializados, compensando la incipiente contracción de la Edificación. Aunque también hay que destacar la revisión de cifras por parte del Inegi que en el 2T22 reportó un crecimiento anual del sector de medio punto porcentual y ahora es de un punto porcentual.
El crédito hipotecario bancario sigue guiado por la adquisición de vivienda residencial con un avance a junio del 8% y en segundo término por la reactivación de la vivienda media con 6.2%. La vivienda de interés social no consigue despuntar en la colocación. La tasa hipotecaria hasta junio del presente año se encontraba por debajo del 10%, a pesar del ciclo de subidas de las tasas de referencia, sin embargo los bancos cada vez tienen menos espacio para mantenerlas bajas. La vivienda conserva su tendencia de apreciación, en efecto, el Índice de la SHF de precios de la vivienda tuvo una variación de 8% en el segundo trimestre y de 9.4% en el tercero guiado nuevamente por la vivienda de mayor valor.
La oferta de vivienda nueva ha perdido impulso a pesar de las tasas de apreciación que se observan, esto también relacionado con la falta de oferta de vivienda económica y de interés social y los fuertes costos que enfrentan los productores tanto en materiales de construcción como en las tasas de financiamiento. A pesar de estos aumentos el financiamiento para desarrolladores de vivienda crece lentamente y el Índice de Morosidad de este sector permanece por debajo del 3%.
El informe “Situación Inmobiliaria” analiza la mayor preferencia de los hogares por usar el crédito para adquisición de vivienda, nueva o usada, en entidades con enfoque turístico. Si bien, las principales economías estatales siguen prevaleciendo, estados como Quintana Roo y Nayarit avanzaron posiciones a la mitad del 2022 con respecto a lo visto seis meses atrás desde la perspectiva del monto de crédito. El primero pasó de la novena a la sexta posición, mientras que el segundo se reubicó del lugar 23 al 20. Por otro lado, Jalisco se mantiene en la segunda posición, pero en particular Puerto Vallarta se coloca como una de las principales ubicaciones dentro del estado.
En términos de crecimiento, ambos estados ocupan las primeras posiciones al comparar los primeros seis meses del 2022 con respecto al 2021. En número de créditos, Nayarit demandó 9.4% más préstamos, mientras que Quintana Roo lo hizo por 8.2% más; ocupando los lugares 2 y 3, sólo detrás de Hidalgo. En el mismo tipo de comparación, Nayarit muestra un monto mayor por 17.7%, en tanto que Quintana Roo aumentó su demanda por 16.8%; en este caso siendo el que más creció seguido precisamente por Nayarit.
Ante el aumento de la morosidad de la cartera de crédito del Infonavit, el informe hace una revisión de las razones que han llevado a este resultado. Al considerar la cartera en prórroga como parte de la vencida para calcular el índice de morosidad, se observa que este indicador pasó de superar ligeramente el 10% a más del 20% desde el 2T20 y se ha mantenido relativamente estable desde entonces.
El aumento de esta morosidad claramente coincide con el inicio de la contingencia sanitaria del 2020, lo que se explica en gran parte por el deterioro de las condiciones laborales de sus afiliados. No obstante, existen otras razones, como la reclasificación de créditos que no se habían considerado dentro de este rubro. En cualquier caso, la cobertura de esta cartera se ubicó en 82.7% a junio de 2022, que si bien representa un descenso con respecto a niveles previos, sigue por arriba del promedio de la banca.
Por otro lado, el número de adjudicaciones también ha descendido y a la mitad del 2022 está por debajo de los 20 mil mdp. Esta tendencia de menores montos de adjudicación se da desde septiembre de 2019, y aun cuando hubo un aumento en septiembre del 2021, en general la tendencia es hacia abajo. Por último, el informe “Situación Inmobiliaria” destaca que si bien el saldo de cartera vencida se ha incrementado durante los primeros seis meses del 2022, 1.6% en comparación anual; el índice de morosidad ha crecido más que proporcionalmente al no crecer la originación de créditos del Instituto. De esta forma, se puede pensar que el deterioro de la calidad de su portafolio es muy alto, pero enfocándose en el crecimiento de la cartera vencida está por debajo del 2%.
