Ciudad de México.- La lección más importante de la pandemia para el mercado inmobiliario de oficinas es que son y seguirán siendo necesarias para trabajar sin distracciones, recibir clientes, interactuar con los compañeros de trabajo, pero sobre todo, para construir y mantener una cultura organizacional.
Así lo afirmó Giovanni D´Agostino, presidente en México y director regional para América Latina de Newmark y agregó que, al inicio de la cuarentena, hubo una enorme especulación sobre el éxito del home office y su posible hegemonía, independientemente de la coyuntura que vivimos.
“Nos hemos dado cuenta de que los espacios corporativos son insustituibles. Muchas empresas nunca pararon y, al manejar información sensible en lugares públicos o la casa, el home office era un riesgo”, afirmó el presidente en México de Newmark.
Añadió que otras empresas que lo adoptaron vieron beneficios en costos, pero con el tiempo están teniendo problemas de productividad. Sobre todo, ahora que se ha recuperado buena parte de las actividades del día a día, se multiplican las distracciones y los empleados están perdiendo enfoque.
En un análisis de lecciones 2021 y perspectivas sobre el mercado inmobiliario corporativo 2022, directivos de las diversas oficinas de Newmark en Chile, Perú, Colombia, Brasil, Argentina, Tijuana, Monterrey y Ciudad de México, coincidieron en señalar que la más grande lección fue saber que el mercado demostró estar mucho más preparado para evolucionar hacia esquemas híbridos de lo que se pensaba.
“No creemos que el trabajo remoto se transforme en una solución única ni mayoritaria. Aprendimos que la gente necesita el espacio colaborativo, ya la mejor forma de permear y fomentar cultura y buenas prácticas es teniendo a la gente reunida en lugares seguros e higiénicos para que puedan fomentar su crecimiento y desempeño”, reflexionó en el análisis Erick Brunet, director de transacciones de Servicios Corporativos Globales (GCS) de Newmark para Latinoamérica.
Por su parte Genaro López, analista de la división de investigación de mercados de Newmark en Tijuana, afirmó que con la pandemia se observó una desaceleración en la demanda corporativa, pero el mercado de turismo médico ha continuado con su crecimiento estable lo que ha permitido una demanda sana por espacios de oficinas clase A y A+ para uso de consultorios y clínicas privadas.
En tanto, Rodrigo Gardner, director del sector oficinas de Newmark en Monterrey, consideró que la coyuntura sanitaria permitió explorar nuevas formas de trabajar que antes no eran justificables, pero sin duda, el trabajo desde casa ha sido el experimento más grande que se ha hecho en las últimas décadas y abre la oportunidad para captar talento, sin importar las geografías.
Por su parte, María Isabel Gutiérrez, directora comercial de la oficina de Newmark en Lima, Perú, subrayó que el uso de la tecnología fue determinante para el logro de objetivos y aprender a convivir con ella, por lo que una de las lecciones aprendidas en este periodo es que el modelo híbrido que combina la posibilidad de trabajar algunos días en la oficina y otros en casa, funciona para un gran porcentaje de empresas, lo que ha impactado en la disminución de metros cuadrados de oficina y a su vez ha generado ahorros, beneficiando a las empresas y también a los empleados.
“La pandemia aceleró varios procesos y tendencias de cambio que ya se venían gestando a nivel mundial, el home office no es un concepto nuevo, hace varios años las compañías venían implementándolo como un esquema de mejora en la calidad de vida de sus empleados. Hoy estamos viendo cómo las compañías diseñan esquemas mixtos o “híbridos” donde se continúa el trabajo en casa, mezclado con interacciones periódicas presenciales en la oficina que motivan el trabajo en equipo, la resolución de problemas y la creatividad organizacional”, opinó por su parte Juan Manuel Torres, director de Newmark en Colombia.
Agregó que la pandemia llevó a que los desarrolladores suspendieran o cambiaran la vocación de sus proyectos, razón por la cual estimó, que para el segundo semestre del 2022 habrá una demanda que no va a poder ser atendida con nuevo inventario, con un cambio en el mercado de Tenat Market a un Landlord market. La oportunidad está en el desarrollo inmediato de nuevos proyectos de oficinas tipo A que integren las nuevas tendencias de diseño post – covid a sus proyectos.
Por lo que corresponde a Brasil, Mariana Hanania, de la división de investigación de mercados, indicó que se ha visto que el rol de la oficina en el modelo de trabajo de las empresas se ha convertido en un elemento clave en la actualidad donde, con la mayoría de empleados vacunados, los tenants de los edificios corporativos se están preparando para la re-ocupación de los espacios que se mantuvieron contratados, pero que se subutilizaban desde el inicio de la pandemia. Muchas oficinas se han remodelado, lo que llevó a un volumen importante de desocupaciones y el incremento de la tasa de disponibilidad, influenciado también por el nuevo inventario entregado, especialmente en Sao Paulo.
En tanto, en Argentina, el panorama no dista de ser distinto al resto del continente. De acuerdo con Fernando Novoa, socio director de oficinas y Maylingh Contreras, de investigación, valuaciones y análisis de datos de Newmark en Buenos Aires, el hecho de tener un panorama más claro sobre la evolución de la pandemia junto con el avance de la vacunación, produjeron cierta reactivación de la demanda, y se retomaron transacciones que se encontraban pausadas desde el inicio de la pandemia. Muchos proyectos que tenían previsto iniciarse durante el período 2020-2021 se pusieron en stand by a la espera de señales más claras sobre el rumbo económico del país y el inicio de la recuperación del mercado, mientras que algunos proyectos fueron reconvertidos hacia uso residencial.
Perspectivas Latinoamérica 2022
• Santiago de Chile: El 2022 estará marcado por la recuperación de la ocupación y la absorción neta de oficinas clase A. La velocidad de la reactivación dependerá en gran medida de la confianza de los agentes económicos, fuertemente influenciada por las elecciones presidenciales. Entrarán al mercado proyectos emblemáticos lo que obligará a los propietarios a profundizar las concesiones para atraer a los ocupantes de espacios.
• Lima: La tendencia del mercado de oficinas es de crecimiento ya que se está comenzando a cubrir la gran oferta de metros cuadrados. Si bien es cierto que la tendencia actual empieza por mantener el precio/m² de oficina, la demanda también irá de menor a mayor con un posible escenario en el que se reduzcan los espacios, pero será favorable y mejor a comparación del año 2021.
• Bogotá: La aversión a lanzar proyectos de oficinas continúa muy alta en los desarrolladores, aún no ven con claridad que el inventario a futuro cercano, sea insuficiente. Para el primer trimestre del 2022 los desarrolladores retomarán proyectos de oficinas tipo A que serán altamente demandados para el 2023/24. Definitivamente no se observa el desarrollo futuro de proyectos de oficina tipo B, ya que existe un gran inventario que será difícil que se absorba en el corto plazo. Se verá una mayor reconversión de estas áreas a nuevos usos y una tendencia al desarrollo de oficinas tipo A y A+ con diseños ajustados a las nuevas exigencias post pandemia.
Otra oportunidad es la conversión de los muchos edificios tipo B que se han estado desocupados por más de 2 años y que pueden ser consolidados en su propiedad y cambiar el uso a multifamily, vivienda estudiantil o coliving, entre otros.
• Sao Paulo: Dados los indicadores de demanda registrados en el tercer trimestre, con una absorción neta positiva y una absorción bruta alcanzando niveles pre-pandémicos, todo indica que en el 2022 se reanudará la demanda y el volumen de ocupación podría crecer de forma más consistente, especialmente si la economía logra la esperada recuperación para 2022.
• Buenos Aires: La actividad constructiva está en valores mínimos históricos, dado que los desarrolladores están a la espera de tener mayor claridad sobre el rumbo económico del país. A pesar de ello, durante el segundo trimestre del año con la flexibilización de las restricciones sanitarias, la actividad de la construcción se reactivó y se registraron nuevos ingresos de metros al mercado, sumando a la oferta proyectos que habían sido demorados por la pandemia.
• Tijuana: Con la continuidad de interés en el turismo médico, se nota una nueva tendencia que lleva la atención del Hospitality a las oficinas corporativas. Con muchos de los consultorios privados de la ciudad abriendo sus operaciones en edificios de oficinas clase A y A+, se ha abierto la puerta a construir estancias en edificios privados para permitir el monitoreo de pacientes que están en terapias que necesiten varias sesiones o en cirugías que requieren un cuidado constante en los días posteriores.
• Monterrey: Se espera una recuperación paulatina del mercado, tras las campañas de vacunación, se visualiza un regreso a la oficina con flexibilidad. Cada empresa estará explorando la fórmula que más le convenga. Muchas empresas estarán arrendando espacios nuevos en base a sus nuevas necesidades (a veces más, a veces menos espacio). La demanda de espacios acondicionados y contratos a 3 años, será la condición más común de búsqueda.
• Ciudad de México: Sin lugar a dudas se dará un ajuste en las áreas utilizadas por las empresas como consecuencia de los esquemas híbridos de ocupación y al mismo tiempo se espera un movimiento de fly to quality en edificios de nueva generación que pueden aportar mucho a la seguridad y calidad de vida de los colaboradores.
