La Vivienda y el Crédito Hipotecario en una Visión General
Mario Sandoval
De acuerdo al INEGI, en México hay 31 millones 949 mil 709 viviendas particulares. Es decir, estos prácticamente 32 millones de viviendas particulares, se duplicaron con relación al año 1995, que en nuestra crisis de esa época representaban 16 millones de viviendas particulares. En la actualidad la población es de 130 millones de mexicanos y en 1995 era de 92 millones de mexicanos. Esto significa que en 25 años, se duplico la vivienda, muy por encima de la población total y esto dio oportunidad a que más personas tuvieran acceso a una vivienda. Sin embargo, tenemos más de 5 millones de viviendas deshabitadas.
Esto significa un índice de 16% de viviendas desocupadas sobre el total, uno de los más altos en el mundo, triplica al de Estados Unidos. En 1995 ese país contaba con 112 millones de viviendas y para 2019 se incrementó a 140 millones de viviendas. Su índice de viviendas desocupadas es del 2.8%, que lo ubica con 4 millones de viviendas desocupadas, por debajo del número de México y con casi 10 veces más viviendas que México y con una población 3 veces mayor.
Aparte de que ha existido una mala y corrupta planeación de desarrollo de vivienda (politización de la vivienda, diversos conflictos de interés entre grandes desarrolladores y altos funcionarios, especulación inmobiliaria, desempleo, mala calidad de desarrollos y pésima gestión judicial por los jueces en la aplicación de leyes y códigos en la ejecución de hipotecas, que ya tocaré en una columna especial), que se caracteriza por crisis hipotecarias en los años 1995, 2008 a 2010 y que ahora con los reportes del cierre del 2020 y el efecto Covid, nos ubiquen en la realidad de la situación del portafolio de cartera hipotecaria de Infonavit y de Bancos principalmente. Entre las causas que destacan la desocupación de más de 5 millones de viviendas, son los siguientes; Inseguridad, Mala Ubicación, Falta de servicios y mala calidad de los proyectos, por saturación y producción en serie sin control.
Estas viviendas desocupadas, en gran proporción se desarrollaron principalmente entre los años 2000 y 2008. Durante el boom hipotecario que observaron desarrolladores favorecidos por autoridades como lo fueron URBI, HOMEX y GEO principalmente. Al final el costo de rescate en la opacidad, se trasladó al ciudadano por rescatar a estos desarrolladores y diversas Sofoles, con ello la cartera de la Sociedad Hipotecaria Federal se contamino negativamente, lo cual se reflejó en su alto nivel de cartera vencida que reporta a la fecha superior al 12%, pero ojo en sus cuentas de orden esta su verdadero problema de cartera emproblemada y su nula recuperación de hipotecas, por lo que es de estimar que su cartera vencida es superior al 40%. Su daño es producto de recibir cartera vencidas en pago y no estar diseñada para recuperar esas carteras emproblemadas.
La vivienda económica y media, son las más afectadas. La vivienda residencial y plus, son las más apoyadas por el sector bancario en México. Infonavit y Fovissste, vienen a la baja. Sin embargo, los datos de hipotecas son relevantes, pues el número de hipotecas activas acumuladas al cierre de 2019 fue el siguiente: Infonavit 335 mil créditos, con 158 mil millones de pesos en monto y un monto promedio de 500 mil pesos por vivienda. En el caso de Fovissste fueron 50 mil créditos, con un monto de 36 mil millones y un crédito promedio de 750 mil pesos.
En el caso de los Bancos son 135 mil créditos hipotecarios, con 198 mil millones en monto y un crédito promedio de 1.5 millones de pesos.
Así las cosas, en México hay 500 mil créditos hipotecarios activos al cierre de 2019, con una cartera de 400 mil millones de pesos. El Infonavit participa con el 80% de los créditos y casi el 50% del monto, en tanto la Banca participa con 27% de los créditos y el 50% del monto. Esto en relación al tipo de vivienda que INFONAVIT apoya (vivienda económica y media) y que los Bancos apoyan (residencial y plus). En el caso de los bancos, en 5 Instituciones se concentra el 80% del negocio de créditos hipotecarios. Es muy importante que los reportes a CNBV, identifiquen la realidad de la morosidad, incluyendo las reservas y cuentas de orden crédito hipotecario.
Está claro que el INFONAVIT apoya a la vivienda económica y media y que los Bancos solo van por residencial y plus. Hay desde luego tema de cofinanciamiento y la participación de Fovissste o de SHF, nos enfocamos a los dos grupos más relevantes, el Infonavit y los Bancos. En este caso los Brokers hipotecarios, se concentran mas en los mercados con mayor tamaño y dinamismo comercial y su objetivo es principalmente con los Bancos, aún falta profesionalizar ese sector, si bien hay muy buenos asesores hipotecarios, es una figura sin orden y que se monopoliza por franquicias que algunos bancos favorecen y que no son para generar competencia profesional en el mercado. Ahí la CNBV y la Condusef deberán ser activas, hoy no lo hacen.
Con frecuencia se habla del déficit de vivienda en México, pero no de las viviendas desocupadas. Por lo que dicho déficit no es tal, pues hay que resolver primero el tema de vivienda desocupada. 5 millones de viviendas no es cualquier cosa, son casi 4 veces el número total de vivienda residencial y plus, que no llegan al 1 millón de viviendas de ese perfil del inventario total. El volumen de vivienda económica y media es superior al 80% del total del inventario de viviendas en el país, pero en ese grupo también se localiza el 90% de las viviendas desocupadas. Hoy en México de los 32 millones de viviendas en el inventario, el índice de viviendas abandonadas es del 16% y el índice de créditos hipotecarios activos con relación al total de viviendas es de 1.6%, la mayoría de las viviendas están pagadas y su antigüedad promedio es mayor a 20 años.
Hay oportunidades para el crédito hipotecario, sin duda, en mercados por todos identificados; Zonas metropolitanas de Tijuana, Monterrey, Guadalajara, León, Puebla, Cancún, Mérida, Querétaro y principalmente la Ciudad de México. Los Millennial, ya están adquiriendo hipotecas, son más prácticos y menos pretensiosos, si bien la cartera residencial y plus ha crecido en gran parte por el apoyo de bancos el sector de vivienda media tiene una alta oportunidad, para todos por mayor valor agregado que se puede dar a esas viviendas para usuarios con otras exigencias, diferentes a lujos y estatus. Sino a tecnología, movilidad y adaptación de sus espacios. Los Millennial son la clase media plus.
CEO FISAN SOFOM ENR
Ex Presidente Nacional AMFE
