La verdad detrás de la “baja morosidad”
Mario Sandoval Chávez
Al cierre de 2024, la morosidad en el crédito hipotecario bancario es del 1.6%, y en la banca de desarrollo del 1.9%. A simple vista, parece un indicador saludable. Pero hay matices relevantes:
- – Banca comercial: los bancos sacan del balance las carteras vencidas mayores a 730 días. Esto no significa que se recuperen, sino que son vendidas o gestionadas por terceros, reduciendo artificialmente el índice de morosidad.
- Infonavit: su índice de morosidad efectiva es mucho mayor, estimado entre 17% y 21%, especialmente en créditos otorgados en Veces Salario Mínimo (VSM). Esta morosidad estructural refleja un problema más grave: millones de viviendas abandonadas o en disputa legal, sin capacidad de cobro efectiva.
Por tanto, los índices de morosidad no son tan confiables como aparentan. En realidad, existe un gran volumen de créditos vencidos que han sido “limpiados” del sistema mediante reestructura, cesión o venta con castigo contable.
Tasas de interés, CAT y competencia financiera
En 2024, las tasas promedio en hipotecas bancarias oscilan entre 10.0% y 11.5% nominal anual fija a 20 años. Pero el indicador más útil para el consumidor es el Costo Anual Total (CAT), que incluye comisiones, seguros y otros cargos.
Según los datos más recientes:
- Banorte y HSBC ofrecen CATs cercanos al 11.5% en productos básicos.
- Santander y Scotiabank están en el rango del 12% a 13% en productos más flexibles.
- BBVA y Banregio ofrecen productos con CAT más altos, pero con mayores montos máximos de crédito.
El Infonavit, por su parte, mantiene una tasa del 12% anual en promedio, aunque ha intentado migrar parte de su portafolio a pesos y tasas diferenciadas por nivel salarial. Aun así, sus productos siguen siendo menos competitivos para ingresos medios y altos.
En resumen, no existe suficiente competencia efectiva. Las tasas en México siguen siendo altas por factores estructurales: baja penetración bancaria, riesgos judiciales y una profunda concentración en los grandes bancos.
Empleo formal vs. acceso a Vivienda
El empleo formal ha crecido en 2024, especialmente en estados fronterizos como Baja California, Coahuila y Chihuahua. Pero el ingreso promedio sigue muy por debajo del crecimiento de los precios de la vivienda. Hay que considerar el efecto de lo aranceles en este año por el tema fuentes de empleo formales y crecimiento económico mínimo en el país.
Entre 2016 y 2022, el precio promedio de la vivienda aumentó 56.9%, mientras que el ingreso laboral real creció apenas 2.5%. Esto ha desplazado la demanda hacia vivienda de interés social o esquemas de cofinanciamiento, lo cual, a su vez, incrementa los riesgos de sobreendeudamiento.
La justicia hipotecaria en coma: el juicio especial hipotecario
Uno de los principales problemas estructurales es el juicio especial hipotecario, diseñado para ser ágil pero que en la práctica es lento, costoso y poco eficaz.
- En promedio, un juicio hipotecario en México puede tardar entre 5 y 7 años en resolverse, debido a apelaciones, amparos y deficiencias de notificación y emplazamientos.
- En muchos estados, la falta de jueces especializados, cargas de trabajo excesivas y procedimientos obsoletos ralentizan la ejecución.
- Aun cuando el acreedor obtiene sentencia favorable, ejecutar la entrega del inmueble puede ser otro proceso dilatado, especialmente en zonas con ocupaciones irregulares o informalidad legal.
La reforma judicial propuesta por el Ejecutivo Federal no incluye un rediseño del juicio hipotecario, ni mecanismos alternativos de solución de controversias. Esto representa una omisión crítica. La inseguridad jurídica desalienta la originación de crédito, encarece las tasas, y encierra a millones de familias en litigios prolongados sin certeza ni justicia.
El sistema hipotecario mexicano necesita más que buenos números de originación. Requiere reformas profundas que incluyan:
- Mayor transparencia en la morosidad real, con indicadores que incluyan cartera castigada o vendida.
- Agilización del juicio especial hipotecario con jueces especializados, procesos digitales y sanciones por dilación.
- Mayor competencia en tasas y condiciones, especialmente en créditos de largo plazo.
- Políticas de suelo y vivienda social integradas con movilidad, infraestructura y legalidad en la tenencia.
- Plan de regularización lograble de mediano y largo plazo de viviendas abandonadas o desocupadas en el país.
La vivienda es un derecho y una herramienta económica. Pero sin justicia efectiva ni acceso real, se convierte en un privilegio condicionado por la suerte y la burocracia. En México, aún estamos lejos de lograr un sistema hipotecario justo, funcional y eficiente. Este año en la Reforma Judicial impuesta y la situación de incertidumbre económica, hace necesario razonar los modelos hipotecarios. Para esta administración su prioridad es la vivienda social y dice que hará cientos de miles de viviendas en este y los próximos años. La realidad es que el gobierno Mexicano ha demostrado desde la creación del Infonavit que no es un buen desarrollador y administrador de vivienda. Esperemos que esta nueva iniciativa sea bien ejecutada, pues el oficialismo no tiene contra peso, en su narrativa diaria hacen y dicen lo que quieren porque el pueblo así lo decidió y este nunca se equivoca.
X: @MarioSanFisan
CEO FISAN SOFOM ENR
Banquero a nivel Directivo con más de 30 años de experiencia de negocios.
Ex Presidente Nacional AMFE
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