Ante la problemática de la vivienda abandonada, provocada por la sobreproducción de conjuntos habitacionales en condiciones deplorables, el déficit se vuelve mucho más complicado de atender
José M. Gijón
Uno de los grandes problemas que ha aquejado al rubro del desarrollo urbano en el país en los últimos años es el tema de las viviendas abandonadas, cuyo número ha ido creciendo con el paso del tiempo.
De acuerdo con datos del Instituto Nacional de Estadística y Geografía (Inegi), actualmente existen en México 31 millones 949 mil 709 viviendas particulares, cifra que representa un crecimiento de casi el doble en un periodo de 25 años.
En relación con el crecimiento poblacional del periodo de referencia (92 millones de mexicanos) se tiene que el número de casas mantuvo un ritmo de crecimiento superior, lo cual no se ha traducido en mayor acceso a la vivienda.
Datos del censo de 2010 realizado por el Consejo Nacional de Evaluación de la Política de Desarrollo Social (Coneval), revelan que del total de 32 millones de viviendas poco más de 5 millones se encuentran deshabitadas.
El dato se traduce en un índice del 16% de construcciones en esta situación, cifra que se mantiene como una de las más altas en el mundo y que supera el índice del 2.8% registrado en 2019 por Estados Unidos, que rondó los 4 millones de vivienda deshabitada respecto al total de 140 millones.
La problemática se ha explicado históricamente en función de una serie de factores diversos, entre los cuales se hallan la violencia, la construcción de viviendas en zonas inadecuadas y la falta de acceso a servicios básicos, lo cual se suma a la carencia de datos concretos respecto al total de este tipo de sitios en la actualidad, lo que dificulta cualquier diagnóstico.
“Ha sido uno de los grandes problemas que nos hemos enfrentado (…) es un tema vinculado al abandono del espacio público, a la delincuencia. Es como una bolita de nieve que se va acumulando”, reconoció Román Meyer Falcón, titular de la Secretaría de Desarrollo Agrario, Urbano y Territorial (Sedatu).
Gran proporción de este tipo de viviendas se edificaron principalmente a inicios del milenio, entre el año 2000 y 2008, y fueron producto del boom hipotecario donde desarrolladoras como Urbi, Homex y Geo se vieron favorecidas por las autoridades para la producción en serie de inmuebles.
Y es que las políticas de construcción de vivienda no tomaron en cuenta todos los elementos necesarios para los desarrollos, colocándola de forma masiva con una “lógica plenamente financiera”.
En muchos casos se llevaron a cabo conjuntos habitacionales con carencias básicas como la cercanía a los trabajos, equipamientos, usos mixtos y espacios públicos, aunado a edificaciones en zonas inadecuadas como pantanos y sin servicios como agua o electricidad.
Aunado a ello, se ha identificado una gran cantidad de viviendas en condiciones deficientes.
Según datos de la Sedatu, a finales de 2019 casi 7 millones y medio de viviendas estaban erigidas con materiales precarios y por lo menos 6.4 millones requerían mejoras o una ampliación.
Del total de obras, 9.4 millones califican como rezago habitacional al carecer de drenaje y presentar hacinamiento, mientras que 6.8 millones no cuentan con mecanismos para acceder a un financiamiento adecuada para adquirir una casa.
Como resultado de estos elementos, la cartera de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) se contaminó negativamente, produciendo un nivel de cartera vencida superior al 12% y una nula recuperación de hipotecas que ha llevado a especular la posibilidad de un porcentaje real por arriba del 40%.
Entre los rubros más afectados se encuentran el de la vivienda económica y media, en tanto que la vivienda residencial y plus se mantienen como las más apoyadas por el sector bancario nacional con la colocación de aproximadamente 135 mil créditos hipotecarios, con 198 mil millones de pesos en monto y un crédito promedio de 1.5 millones.
En el caso del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit), este cuenta con 335 mil créditos activos, con 158 mil millones de pesos en monto y un monto promedio de 500 mil pesos por vivienda; por su parte, el Fondo de la Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado (Fovissste) cuenta con 50 mil créditos, con un monto de 36 mil millones y un crédito promedio de 750 mil pesos.
En términos generales, en México se registraron 500 mil créditos hipotecarios activos al cierre del año pasado, con una cartera de 400 mil millones. La cifra se reparte principalmente entre el Infonavit y la banca, con el primero abarcando el 80% de los créditos y casi el 50% del monto y el segundo participando con cerca del 27% y el 50% respectivos.
El organismo estatal, que ha priorizado la vivienda económica y media, se enfrenta a un problema de vivienda desocupada que representa casi 4 veces el número total de conjuntos residenciales y plus, las cuales no llegan al millón en el acumulado total.
A grandes rasgos, el volumen de vivienda económica y media acapara más del 80% del total del inventario de viviendas en el país a la vez que contiene el 90% de las casas abandonadas.
Por otro lado, de acuerdo con el Estudio Diagnóstico del Derecho a la Vivienda Digna y Decorosa 2018 hecho por el Coneval, hasta 2017 más de 345 mil personas se vieron obligadas a desplazarse forzosamente en el interior del país como consecuencia de la violencia.
Según explica Louise David, presidenta de la Alianza para la Regeneración Urbana (ARU), hacen falta datos recientes sobre las viviendas abandonadas para establecer la correlación, pero reconoce el círculo vicioso en torno a éstas. “Si hay una casa deshabitada se suma otra y luego una tercera”, señaló.
Efecto colateral
Como consecuencia de la situación actual de los conjuntos habitacionales deshabitados, otro problema grande que tiene la industria se va agudizando: el del déficit de vivienda.
Actualmente, a nivel nacional existe un déficit de aproximadamente 9.2 millones de viviendas y cada año se suman 250 mil nuevos matrimonios al país, lo que incrementa el problema en la oferta de este tipo de inmuebles que serían un punto de oportunidad en materia de recuperación económica.
Gonzalo Méndez Dávalos, presidente de la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda (Canadevi), indicó que uno de los casos más severos es el del Estado de México, entidad donde la tramitología sigue siendo uno de los principales problemas para el desarrollo de vivienda formal.
El estado cuenta con 700 mil derechohabientes con un crédito pre-autorizado por el Infonavit, pero a finales de julio apenas se habían colocado 4 mil 378 créditos. La cifra representa únicamente el 0.61% que podría colocarse.
Aunado a ello, Méndez Dávalos apuntó que al año se desarrollan en México entre 250 y 300 mil viviendas formales, con un margen que va de los 650 mil hasta las 700 mil viviendas realizadas en la informalidad y la irregularidad, situación que pone en riesgo el patrimonio de las familias.
El presidente de la Canadevi indicó que los desarrolladores tendrían que incrementar el ritmo de construcción a un estimado entre los 370 mil y los 500 mil nuevos espacios habitacionales anuales para poder revertir el déficit.
No obstante, otros especialistas señalan que para solucionar el tema del déficit es prioritario resolver primero la cuestión de la vivienda desocupada, aprovechando el potencial de la vivienda media por los valores agregados que se le pueden implementar.
