Monterrey, N.L.– El sector de vivienda institucional -mejor conocido como multifamily- es consciente de la amplia necesidad de vivienda que requiere el país, ya que es un mercado subatendido y con un gran potencial de crecimiento.
En el artículo denominado Mercado de vivienda multifamily: Recuperación y retos, realizado por Juan Ramón Ramírez Villalobos, especialista en Terrenos de Newmark Monterrey, cuyo presidente en México y director regional para América Latina es Giovanni D´Agostino, se destaca que su propuesta de valor se basa en ofrecer vivienda en renta de nivel medio y alto, especialmente a personas solteras, parejas recién comprometidas y ejecutivos tanto nacionales como internacionales, que buscan estar cerca de centros de trabajo, lugares de entretenimiento, universidades y plazas comerciales. Para este grupo de usuarios es muy importante que no tengan que preocuparse por los servicios y mantenimientos de un departamento tradicional.
“El 2020 fue un año lleno de retos y cambios para todo el mundo donde se modificó la forma de trabajo, hábitos de compra e incluso costumbres de interacción social y dentro del Real Estate en México, hubo algunos sectores más afectados que otros, como los casos de oficinas y retail, sin embargo, poco se ha hablado del sector de vivienda institucional en renta el cual ha sido resiliente en esta pandemia que presenta grandes oportunidades, pero también grandes retos”, señaló Juan Ramón Ramírez en su análisis.
Agregó que uno de los principales desafíos es la competencia contra un shadow market, que posee una gran parte de la participación del mercado de vivienda en renta, ya que la mayoría opera fuera de la economía formal. El otro reto importante es la normatividad en el país, ya que debido al alto costo de la tierra en las principales ciudades, se necesita de una economía de escala para que este tipo de activos funcionen.
“Se planean proyectos superiores a 150 unidades, pero un gran número de los planes de desarrollo urbano fuera de la Ciudad de México y en algunos distritos en otras ciudades como el Desarrollo Orientado al Transporte (DOT) en Monterrey, no siempre permiten altas densidades y, en ocasiones esto obstaculiza el desarrollo de más proyectos de este tipo”, indicó Ramírez.
Por su parte, Fernando Ulacia de Gandiaga, vicepresidente asociado de CCLA Group, un joint venture entre CIM y Compass Group, que desarrolla y administra propiedades multifamily de primer nivel en México y Latinoamérica, ve un panorama alentador en la República Mexicana y tienen planeado desarrollar entre 10 y 15 proyectos nuevos en los próximos tres años, lo que representa aproximadamente 5 mil unidades residenciales nuevas en renta.
Añadió que en fechas previas a la coyuntura sanitaria, la ocupación del portafolio estaba alrededor del 95% y el promedio de las renovaciones, es decir, los inquilinos que permanecen, estaba en una tasa alrededor del 60%. Durante la pandemia la demanda de unidades disminuyó entre un 20% y 50%, teniendo mayor impacto durante los primeros meses. Además, la ocupación del portafolio llegó a tocar fondo en 83% y la tasa de renovaciones llegó a estar hasta en un 40%, debido a que muchos de sus inquilinos buscaban regresar con sus familias, parejas, o incluso irse a otras ciudades debido a las facilidades que se tienen hoy en día con el trabajo y el estudio en casa.
Otro tema que los afectó fueron las restricciones de viaje ya que muchos de los inquilinos son extranjeros. El punto más bajo de ocupación se dio durante los meses de septiembre y octubre, sin embargo, a partir de entonces comenzaron a ver una recuperación paulatina en los arrendamientos de las unidades. Así mismo, las renovaciones recuperaron sus tarifas anteriores las cuales se encuentran en razón de $280 – $300 MXN/m², mientras que los alquileres se han estabilizado durante estos últimos 6 meses.
“La pandemia obligó a generar una serie de cambios en sus desarrollos, se redoblaron esfuerzos de comercialización con promociones especiales, se ofrecieron algunos apoyos en pagos y se volvieron más flexibles tanto en los plazos de estancia como en los equipamientos. Adicionalmente, se implementaron programas de flexibilidad entre los propios edificios, de manera que los inquilinos pueden moverse entre sus diferentes desarrollos si así lo desean. Un punto importante es que se innovó la atención al cliente y hoy en día el proceso es 100% digital, gracias a que se creó una aplicación que ayuda a los inquilinos a reservar los horarios de uso de las amenidades como gimnasio, alberca, asadores o áreas de estudio, sin necesidad de hacerlo presencialmente. De igual manera, se implementaron recorridos en línea para las unidades y el edificio y ahora, es posible rentar un departamento de manera virtual, sin tener que ir al proyecto, lo cual ha generado que su operación se vuelva mucho más eficiente”, explicó Ulacia de Gandiaga.
“El 2020 fue un año retador en todos los sentidos, sin embargo en Newmark vemos un futuro prometedor ya que de acuerdo con el Semáforo de Componentes Cíclicos¹ (SIC) del INEGI, la economía mexicana dio señales de reanudación hacia la recuperación económica durante los primeros meses del 2021, por lo que esperamos que la inversión en el país continúe en los próximos años”, señaló finalmente Juan Ramón Ramírez Villalobos, especialista en Terrenos de Newmark Monterrey.
