Pese a los intentos de solución por parte de la actual administración, la vivienda que se pretende ofertar dista de responder a las condiciones de la demanda actual; presenta Inegi radiografía actual
José Ma. Gijón
A inicios de marzo, durante la presentación del Programa de Mejoramiento Urbano 2021, el presidente Andrés Manuel López Obrador destacó que a la fecha existen 600 mil departamentos abandonados en unidades habitacionales como producto de la corrupción.
“Ese es el saldo de la corrupción del periodo neoliberal en materia de construcción de unidades habitacionales, sólo con el propósito de beneficiar a gente cercana al gobierno, a familiares de servidores públicos, a partir de la construcción en zonas apartadas, de alto riesgo, sin servicios”, afirmó el mandatario.
Explicó que la tendencia era conseguir terrenos a bajo precio para construir viviendas pequeñas que suponen traslados de dos a tres horas de los centros laborales, cuestión que se busca modificar.
Por su parte, Carlos Martínez Velázquez, director general del Instituto del Fondo Nacional de Vivienda para los Trabajadores (Infonavit), estimó que las viviendas abandonadas equivalen a tener vacía toda el área metropolitana de Puebla.
Destacó que las edificaciones en esta situación se encuentran actualmente vandalizadas, en zonas de peligro u ocupadas informalmente por diversos perfiles, incluyendo grupos delincuenciales.
Posteriormente, durante el XXXI Encuentro Nacional de Vivienda, el Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI) dio a conocer que en México existen 6.1 millones de viviendas abandonadas, cifra que corresponde al 14.1% del parque habitacional total que hay en el país.
El presidente del organismo, Julio Santaella Castell, puntualizó que durante la última década el número de inmuebles en esta situación tuvo un crecimiento de 1.3 millones, con una tasa anual promedio del 4.5%.
Esto representó un incremento de dos veces las viviendas habitadas, cuyo crecimiento se estimó en un 2.2% anual durante los últimos 10 años.
Esta última clase de inmuebles se concentró en entidades como el Estado de México, seguido de la Ciudad de México, Baja California, Nuevo León, Quintana Roo, Aguascalientes y Coahuila. Por el contrario, los estados con menos viviendas habitadas en el país fueron Morelos, Hidalgo, Guerrero, Oaxaca, Zacatecas y Michoacán.
Santaella Castell destacó que existen varios factores que influyen en el abandono de los hogares, entre los que se encuentra la falta de recursos para continuar con el pago de las edificaciones, cuestiones relacionadas con la violencia o porque las constricciones se sitúan en puntos aislados y con poco acceso a servicios.
En este sentido, el titular de la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (Sedatu), Román Meyer Falcón, apuntó que el rezago nacional de vivienda ronda los 9.4 millones de viviendas, las cuales se concentran en el centro y sur del país.
El funcionario aseveró que el rezago se debe a la existencia de un modelo de desarrollo y construcción habitacional que generó viviendas impagables, ciudades dormitorio, enormes pérdidas de tiempo y dinero en el traslado de las personas y patrimonios sin plusvalía durante las últimas décadas.
Aunado a ello, el titular de la Sedatu indicó que el 37.5% del total de viviendas abandonadas se localizan en grandes conjuntos habitacionales periféricos.
En función de ello, Meyer Falcón destacó que el trabajo de la dependencia ha sido cambiar la política de vivienda pensándola más allá del elemento financiero, implementando mecanismos de subsidios para el mejoramiento o ampliación de la misma.
Por su parte, el presidente de la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda (Canadevi), Gonzalo Méndez Dávalos, destacó que tan sólo el Infonavit tiene registro de 600 mil casas abandonadas, de las cuales poco más de 100 mil están contempladas en un proyecto de recuperación durante la actual administración.
Al respecto, el director del Infonavit abundó que estas viviendas se recuperarán a través de procesos judiciales y programas municipales en conjunto con los programas de la Sedatu.
“Estamos terminando de hacer las acciones judiciales, estamos planeando toda la ruta de qué sigue en lo jurídico, es un asunto complejo pero como decía el presidente: hay que poner punto final”, aseveró.
Martínez Velázquez señaló que, además, existen otras viviendas en las mismas condiciones que no es posible recuperar o revender al haber sido edificadas en zonas de alto riesgo, lo cual constituiría un delito ante la Ley General de Protección Civil.
Del total de la vivienda, el INEGI destacó que 53% de las viviendas están construidas sobre cemento firme, en tanto que el 3.5% tiene piso de tierra. Guerrero, Oaxaca y Chiapas manejan un 11% de vivienda de esta última clase, porcentaje superior al promedio nacional.
Por otro lado, el 99% de las viviendas contabilizadas por el organismo cuentan con electricidad mientras que el 52% cuentan con servicio de Internet, cifra que creció 31% en la última década.
Julio Santaella insistió en que hace falta mejorar los servicios públicos para las viviendas a raíz de la pandemia ya que el trabajo a distancia y la educación en casa demandan que las viviendas sean más flexibles a las necesidades de conectividad y equipamiento.
Oferta y demanda, problemas severos
Pese a que se tienen bien identificadas las causas que han provocado el crecimiento de la vivienda abandonada, los esfuerzos del gobierno no logran abarcar las múltiples aristas que inciden en la problemática.
De acuerdo con Leonardo González, analista Real Estate, se prevé que el precio de las viviendas aumente 9%, en promedio, durante 2021, ya que existe un déficit con un exceso de demanda.
En contraste, los ingresos de los mexicanos se han vuelto cada vez menores y, por tanto, insuficientes para proyectar la compra de un inmueble.
En este sentido, el Infonavit advirtió a finales del año pasado que el 75% de los derechohabientes que cumplen con los requisitos para un crédito no les alcanza para adquirir casas ni por el 50% de los precios promedio en sus localidades.
A esto se debe sumar que las características de la vivienda que se pretende demandar no corresponden necesariamente con las de la oferta que existe en la actualidad.
De acuerdo con datos de la consultora Softec, en el país se producen en promedio un millón de viviendas cada año, de las cuales 500 mil se edifican en lotes que carecen de servicios, 250 mil en zonas rurales y 72 mil se destinan a segmentos como el residencial, residencial plus y vacacional.
“En todos los lugares hay escasez, aunque pareciera que es al contrario (…) si vemos la oferta de menos de 400 mil pesos, a partir de que los subsidios a la vivienda se empezaron a quitar, ese mercado se fue a la baja. En la mayor parte de las ciudades falta inventario”, explicó Gene Towle, director de Softec.
Ante este panorama, se han buscado alternativas para paliar el problema. Tal es el caso del Programa Especial de Regeneración Urbana y Vivienda Incluyente presentado en 2019 por la jefa de Gobierno de la Ciudad de México, Claudia Sheinbaum.
Pese a la propuesta, fundada en la construcción de casas a un precio menor que el del mercado para dar acceso a vivienda a los capitalinos, hasta la fecha no hay información sobre la disponibilidad para la adquisición de los inmuebles destinados a dicha modalidad.
De 15 desarrolladoras inscritas al programa, apenas una (GAP Metropolitana) ha puesto en preventa los departamentos a su cargo, ofreciendo opciones de créditos hipotecarios tradicionales o bancarios, pero sin esclarecer la posibilidad de compra mediante la iniciativa de vivienda incluyente.
Aunado a ello, las tendencias de la demanda de vivienda apuntan directamente a la adquisición de viviendas nuevas y, en el caso de la capital, al formato vertical de departamentos, donde se eviten gastos relacionados con reparaciones o desperfectos presentes comúnmente en inmuebles utilizados previamente.
